收益法的运用

　　1.要求

　　收益和折现率的计算与匹配;各种折现率之间的关系;建筑物年贬值额与年限关系。

　　2.出题模式：单选题、多选题和综合题

　　(一)综合题

　　1.注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：

　　【例题1.综合题】该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

　　(2)当时该写字楼的造价是每平米3 000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。

　　(3)该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1 000元/平方米;空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算;

　　(4)各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。

　　(5)假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。

　　(6)该土地面积360平方米，建筑面积510平方米

　　试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。

　　[答案](1)房屋的重置成本=3 000*510*(1+2%)6=1 723 028.5元

　　(2)计算房屋现值

　　①房屋年贬值额

　　土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据)，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以

　　年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限

　　=1 723 028×(1-5%)/35=46 767.92(元)

　　②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6

　　=1 723 028-46 767.92×6=1 442 420.5元

　　(3)计算房地产总收入：

　　年租金总收入=1 000×78%×510=397 800(元)

　　(4)计算房地产年总费用

　　①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：

　　397 800×12%=47 736(元)

　　②管理费以年租金的3%计算：

　　397 800×3%=11 934(元)

　　③修缮费以房屋现值的1.5%计算

　　1 442 420.5×1.5%=21 636.3(元)

　　④保险费以房屋现值的3‰计算：

　　1 442 420.5×3‰=4 327.26(元)

　　⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：

　　2×360=720(元)

　　⑥房地产年总费用=47 736+11 934+21 636.3+4 327.26+720=86 353.56(元)

　　(5)计算房地产净收益

　　=397 800—86 353.56=311 446.44(元)

　　(6)求取土地纯收益

　　①房屋年净收益为：

　　1 442 420.5/(P/A.10%.29)= 1 442 420.5/9.3696=153 946.86(元)

　　②土地纯收益

　　=房地产的净收益-房屋纯收益

　　=311 446.44-153 946.86=157 499.58 (元)

　　(7)求土地使用权价格

　　评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年

　　土地总价=157 499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%

　　=157 499.58×11.5139=1 813 434.41(元)

　　土地单价=1 813 434.41÷360=5 037.32(元)

　　【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1-(1+8%)-29〕/8%。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋剩余年限29年之后，房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益。因为可以假设再在土地上建房等获得33-29=4年的收益。