答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 通常，工业类不动产多采用房地产分估;商业、住宅类在建不动产多采用房地产合估。

　　【该题针对“成本法——不动产评估”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 房地产价值：土地取得成本十开发成本十管理费用十销售费用十利息十利润十销售税费。土地取得成本为1000元/m2，开发成本为1500元/m2，管理费用为(1000+1500)×5%=125(元/m2)，销售费用为100元/m2，利息为(1000十1500十125十100)×5%=136.25(元/m2)，利润为(1000十1500十125十100)×6%=163.50(元/m2)，销售税费为300元/m2。房地产价值：1000十1500十125十100十136.25十163.50十300=3324.75(元/m2)。

　　【该题针对“成本法——不动产评估”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　【该题针对“不动产的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 套内使用面积指房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算。

　　【该题针对“不动产的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 容积率=总建筑面积/ 总建设用地面积=(1200+1000×9)÷2000=5.1。

　　【该题针对“不动产的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 3850×2850×(50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153)=791.24(万元)。

　　【该题针对“收益法——不动产评估”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 选项A属于土地实物因素;选项C属于区位因素;选项D属于通用性因素。

　　【该题针对“影响不动产价格的因素”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年期、容积率和价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，得到被估宗地地价。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 建立比较基础时，包括统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。

　　【该题针对“市场法——不动产评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是市场法。交易日期修正系数中的分母为100，表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。

　　【该题针对“市场法——不动产评估”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 选项BC，属于针对建筑物的权利状态;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 资金成本=50000×4.5%×1+(400000+2130)×4.5%×1÷2=11297.925元

　　【该题针对“在建工程评估应用举例”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 不动产供求均衡是指不动产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的不动产经济运行状态。

　　【该题针对“影响不动产价格的因素”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 每年发生的总费用=(200+500)×1000+10000+500000=1210000(元)=121(万元)

　　【该题针对“收益法——不动产评估”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法或同时运用几种方法综合确定估价对象的建安工程综合造价。

　　【该题针对“成本法——不动产评估”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 BE

　　【答案解析】 选项A错误，耐久性又称不可隐匿性;选项C错误，耐久性是不动产的基础特性;选项D错误，耐久性同时体现在自然寿命和经济寿命。

　　【该题针对“不动产的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。选项D错误，不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。

　　【该题针对“收益法——不动产评估”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 选项ABCD属于对不动产实体状态了解的内容;选项E属于对不动产权益状态了解的内容。

　　【该题针对“不动产评估基本事项的明确”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 ABCD

　　【答案解析】 承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 DE

　　【答案解析】 剩余法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的不动产售价的推测，只要做到这两项具有一定的准确性，剩余法的可靠性也就有了一定的保证。

　　【该题针对“剩余法——不动产评估”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 BD

　　【答案解析】 当房地产价格处于上升通道时，由于预计房地产价格还会进一步上涨，投机者可能会加速抢购，形成一种虚假需求的现象，会促使房地产价格进一步上涨。相反，当房地产价格处于下降通道时，由于预计房地产价格还会进一步下跌，投机者可能会加速抛售产，促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，投机者基于房地产价格已跌入谷底日后会上涨的预期，而购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格位于高位时，投机者基于房地产价格已达顶点，日后会下跌的预期抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

　　【该题针对“影响不动产价格的因素”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 BC

　　【答案解析】 现场调查一般可以采用逐项调查或抽样调查的方式进行。选项ADE属于清查核实的手段。

　　【该题针对“现场调查”知识点进行考核】