【单选题】假定土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为(　)。

　　A.7%

　　B.7.50%

　　C.7.67%

　　D.14%

　　『正确答案』C

　　『答案解析』参见教材112页，公式变形可得：

　　(L+B)×r= L×r1+B×r2

　　所以：r =(B/(L+B))×r1+(L/(L+B))×r2

　　【单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　)。

　　A.0.92 　　B.1.07

　　C.1.09 　　D.0.94

　　『正确答案』B

　　『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

　　【单选题】运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为(　)的价格。

　　A.评估时期　　　 B.参照物交易时

　　C.评估基准日　　 D.未来预期

　　『正确答案』C

　　【单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为(　)。

　　A.0.992　　 B.0.937

　　C.0.986　　 D.1.067

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

　　【单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为(　)。

　　A.整个开发期

　　B.整个销售期

　　C.整个开发期和销售期

　　D.整个开发期和销售期的一半

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

　　【单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

　　C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

　　D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。

　　【单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近(　　)。

　　A.400 万元

　　B.392万元

　　C.402万元

　　D.390万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402万元

　　【单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为(　)。

　　A.79.23万元

　　B.80万元

　　C.60万元

　　D.100万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23万元。

　　【单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为( B )。

　　A.12.41万元

　　B.13.57万元

　　C.15.73万元

　　D.16.84万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元

　　【例题1.多选题】下列关于房地产评估收益法中收益额的说法正确的有(　)。

　　A.房地产的收益额应该是净收益，指归属于房地产的总收入除去各种付现费用后的收益

　　B.净收益不应该是实际净收益，而应该是客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据

　　C.净收益=客观总收益-客观总费用

　　D.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用

　　E.总费用包括折旧费等非付现支出

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』实际净收益(指在现状下被估房地产实际取得的净收益)。客观净收益(房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期)。计算净收益的总费用只能够包括付现成本，所以D不正确。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)运用收益法评估建(构)筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

　　A.总收益通常以客观收益为基础计算

　　B.非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　C.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　D.净收益由总收益扣减总费用求得

　　E.有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』总费用通常包括管理费、维修费、保险费、税金等，不包括折旧，所以C不正确。

　　【例题1·多选题】房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括(　)

　　A.土地取得费

　　B.前期工程费

　　C.基础设施建设费

　　D.公共配套设施建设费

　　E.开发期间税费

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费与其他工程费、建筑安装工程费、开发期间税费等。

　　【例题2·多选题】运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是(　)。

　　A.新开发地

　　B.学校用地

　　C.公园用地

　　D.商业用地

　　E.机场用地建筑物

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。