(二)选择题

　　【例题1·单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为(　)。

　　A.79.23万元

　　B.80万元

　　C.60万元

　　D.100万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23万元。

　　【例题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　)。

　　A.0.92 　　B.1.07

　　C.1.09 　　D.0.94

　　『正确答案』B

　　『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

　　【例题2·单选题】运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为(　)的价格。

　　A.评估时期　　　 B.参照物交易时

　　C.评估基准日　　 D.未来预期

　　『正确答案』C

　　【例题3·单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为(　)。

　　A.0.992　　 B.0.937

　　C.0.986　　 D.1.067

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

　　(三)多选题

　　【例题1·多选题】以替代原则为理论基础的房地产评估方法有(　)。

　　A.成本法　　　　　 B.收益法

　　C.基准地价修正法　 D.市场法

　　E.剩余法

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』市场法的基本原理就是替代原理,基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括(　)。

　　A.可比实例是估价对象的类似建(构)筑物

　　B.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

　　C.可比实例成交日期与估价时点相近

　　D.可比实例成交日期与估价时点必须相同

　　E.可比实例与估价对象的付款方式必须一致

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』C正确，肯定D就不正确;付款方式不一致，可以通过建立统一比较基础来解决，所以E不正确。

　　【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为(　)。

　　A.整个开发期

　　B.整个销售期

　　C.整个开发期和销售期

　　D.整个开发期和销售期的一半

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

　　【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

　　C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

　　D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。

　　【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近(　　)。

　　A.400 万元

　　B.392万元

　　C.402万元

　　D.390万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402万元

　　【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为( B )。

　　A.12.41万元

　　B.13.57万元

　　C.15.73万元

　　D.16.84万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元

　　(三)多选题

　　【例题1·多选题】房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括(　)

　　A.土地取得费

　　B.前期工程费

　　C.基础设施建设费

　　D.公共配套设施建设费

　　E.开发期间税费

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费与其他工程费、建筑安装工程费、开发期间税费等。

　　【例题2·多选题】运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是(　)。

　　A.新开发地

　　B.学校用地

　　C.公园用地

　　D.商业用地

　　E.机场用地建筑物

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。

　　【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为(　)。

　　A.30年 　　B.40年

　　C.50年　　 D.70年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

　　【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为(　)。

　　A.500万元　　 B.300万元

　　C.280万元　　 D.360万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。

　　【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是(　)。

　　A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米

　　B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米

　　C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米

　　D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

　　『正确答案』C

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。