第四章 建(构)筑物及在建工程评估

　　一、单项选择题

　　1、(　)指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　A、房地产

　　B、建筑物

　　C、构筑物

　　D、土地所有权

　　2、在建(构)筑物评估中的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是(　)。

　　A、容积率

　　B、用地面积

　　C、建筑面积

　　D、建筑密度

　　3、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。此属于房地产社会经济特性中的(　)。

　　A、价值量大

　　B、用途多样性

　　C、涉及广泛性

　　D、权益受限性

　　4、影响建(构)筑物变现的因素主要有建(构)筑物的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。下列选项中，变现性最佳的是(　)。

　　A、专用的特殊性厂房

　　B、28层的整体商务办公楼

　　C、开发程度较低的在建工程

　　D、某办公楼一层50m2独立底商

　　5、(　)是按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

　　A、商品房

　　B、房改房

　　C、保障房

　　D、限价房

　　6、下列选项中，不属于影响建(构)筑物价格的自身因素的是(　)。

　　A、区位因素

　　B、实物因素

　　C、权益因素

　　D、社会因素

　　7、下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是(　)。

　　A、通货膨胀所引起的房地产价格上升

　　B、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

　　C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

　　D、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

　　8、(　)表示建(构)筑物需求量变动对建(构)筑物价格变动的反应程度。

　　A、建(构)筑物需求的价格弹性

　　B、建(构)筑物供给的价格弹性

　　C、建(构)筑物的价格弹性

　　D、建(构)筑物的平均弹性

　　9、为充分了解建(构)筑物的实物状态和权利状态，必须对建(构) 筑物进行现场调查。下列选项中，属于土地使用权评估现场调查实物状态的主要内容的是(　)。

　　A、待估地块的地势

　　B、土地出让合同

　　C、土地预审文件

　　D、产业聚集情况

　　10、在市场法中，对房地产区域因素进行间接比较调整，其中可比实例的房地产区域状况优于标准房地产区域状况，得102分;估价对象的房地产区域状况劣于标准房地产区域状况，得97分，则房地产区域因素调整系数为(　)。

　　A、0.95

　　B、0.99

　　C、1.01

　　D、1.05

　　11、某可比实例房地产带有债权债务，总价值256万元，其中债权16万元，债务27万元，则单纯房地产的价格为(　)万元。

　　A、213

　　B、245

　　C、267

　　D、299

　　12、一般情况下，运用收益法估价的首要步骤是(　)。

　　A、测算未来收益

　　B、确定报酬率或资本化率、收益乘数

　　C、采用适当的收益法模型估算房地产收益价格

　　D、搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料

　　13、某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平方米。采用报酬资本化法，报酬率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。经测算，该住宅的年纯收益为50000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为(　)元。

　　A、802.2

　　B、825

　　C、1054

　　D、1328

　　14、运用收益法进行建(构)筑物评估对，下列情况中可能会使得收益偏高的是(　)。

　　A、收益权利人经营不善

　　B、当前房地产并未处于最佳利用状态

　　C、土地处于待开发状态

　　D、当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权又不能随同转让

　　15、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的(　)倍。

　　A、15

　　B、20

　　C、30

　　D、45

　　16、下列有关在建工程的表述中，正确的是(　)。

　　A、在建工程的所有权具有绝对确定性

　　B、在建工程存在不合法性

　　C、在建工程存在可变价性

　　D、在建工程的可比性较好

　　17、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为(　)。

　　A、85%

　　B、90%

　　C、95%

　　D、100%

　　18、某在建工程，建筑工程预算造价为500万元，包括地基与基础工程、主体结构工程，以及其他工程，各自占据预算造价比重为：25%、45%和30%。评估基准日该库房正在建设中，其中基础工程已完工，主体结构工程完成了70%，采用形象进度法，评估该在建工程的评估值为(　)万元。

　　A、245.0

　　B、282.5

　　C、350.0

　　D、455.0

　　19、下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是(　)。

　　A、当地政府已公布基准地价

　　B、可以取得基准地价修正体系

　　C、土地具有收益或者具有收益性

　　D、在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的

　　20、城镇土地的基准地价是(　)。

　　A、某时点城镇土地单位面积价格

　　B、某时期城镇土地单位面积价格

　　C、某时期城镇区域性土地平均单价

　　D、某时点城镇区域性土地平均单价

　　二、多项选择题

　　1、最完整的建(构)筑物所有权形式是完全所有权，包括(　)。

　　A、私人所有权

　　B、公共所有权

　　C、全部所有权

　　D、局部所有权

　　E、个别所有权

　　2、在评估之前，需要了解评估对象，对建(构) 筑物权益状态了解的内容包括(　)。

　　A、土地权利性质

　　B、建筑物的类型

　　C、土地使用权的年限

　　D、建筑物的权属

　　E、临路状态

　　3、下列选项中，评估人员进行现场调查时通常采用的调查手段包括(　)。

　　A、目测

　　B、询问

　　C、借阅建设单位档案资料

　　D、借阅使用单位档案资料

　　E、利用专业仪器进行基础结构检查

　　4、房地产评估收益法公式：房地产价格=净收益÷资本化率，其成立的前提条件有(　)。

　　A、净收益每年不变

　　B、资本化率固定

　　C、收益年限为法定最高年限

　　D、收益年限为无限期

　　E、资本化率不断增加

　　5、国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用包括(　)。

　　A、拆迁费

　　B、安置补助费

　　C、土地补偿费

　　D、青苗补偿费

　　E、上附着物补偿费

　　6、某房地产开发企业拟在2013年8月15日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有(　)。

　　A、销售期为2015年2月15日至2016年2月15日

　　B、建设期为2013年8月15日至2015年8月15日

　　C、开发经营期为2013年8月15日至2015年8月15日

　　D、利用剩余法测算土地总价，价值时点为2016年2月15日

　　E、利用剩余法测算土地总价，价值时点为2013年8月15日

　　7、建(构)筑物的社会经济特征是(　)。

　　A、价值量大

　　B、用途多样性

　　C、数量有限性

　　D、保值增值性

　　E、权益受限性

　　8、运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括(　)。

　　A、容积率修正系数

　　B、宽度修正系数

　　C、深度修正系数

　　D、年期修正系数

　　E、期日修正系数

　　9、在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括(　)。

　　A、可比实例是估价对象的类似建(构)筑物

　　B、可比实例与估价对象的付款方式必须一致

　　C、可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

　　D、可比实例成交日期与估价时点相近

　　E、可比实例成交日期与估价时点必须相同

　　10、运用收益法评估建(构)筑物价值时，下列关于确定收益、费用和净收益的说法中，正确的有(　)。

　　A、净收益由总收益扣减总费用求得

　　B、总收益通常以客观收益为基础计算

　　C、非正常支出应从总费用中剔除，选择正常支出作为费用

　　D、总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等

　　E、有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金

　　三、综合题

　　1、6年前，甲单位提供一块面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙企业出资300万元，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。建设期为2年。建成后的办公楼建筑面积中，1000m2归甲单位所有，2000m2由乙企业使用20年，使用期满后无偿归甲单位所有。现在，乙企业有意将其使用部分的办公楼在使用期满后的剩余期限买下来，甲单位也乐意出卖。但双方对价格把握不准并有争议。

　　据调查得知，现时与该办公楼相似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价师分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，采用报酬资本化法，报酬率为10%。已知：钢筋混凝土结构办公楼的使用年限为60年，价值时点以后的剩余使用年限为60-4=56(年)，建筑物使用年限晚于土地使用期限结束，收益期根据建设用地使用权剩余期限确定。价值时点以后的建设用地使用权剩余期限为50-6=44(年)。

　　<1> 、求取未来44年的净收益的现值之和

　　<2> 、求取未来16年的净收益的现值之和

　　<3> 、求取未来16年后的28年建设用地使用权和房屋所有权在现在的价值

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本属于负外部性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 选项A由于专业性强，变现困难;选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难;选项C由于开发程度低，变现困难。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 房改房是按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 建(构)筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 建(构)筑物需求的价格弹性，表示建(构)筑物需求量变动对建(构)筑物价格变动的反应程度。

　　【该题针对“影响建(构)筑物价格的因素”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 选项BC，属于权利状态调查;选项D属于区位状态调查。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 房地产区域因素调整系数=97/100×100/102=0.95。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 可比实例房地产带有债权债务的，应进行债权债务的“剥离”。单纯房地产价格=256-16+27=267 (万元)。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：(1)搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料;(2)搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料;(3)确定房地产净收益;(4)确定房地产收益期限;(5)采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　13、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 住宅价格=5000/9%×[1-1/(1+9%)10]=320882.89(元)。则该住宅的每平方米价格=320882.89/400=802.2(元)。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　15、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30倍。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 选项A错误，在建工程与一般工程的特点相比，具有所有权的相对确定性;选项B错误，在建工程具有合法性;选项D错误，在建工程的可比性差。

　　【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】

　　17、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。

　　【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】

　　18、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 在建工程完工率=25%+45%×70%=56.5%。在建工程评估值=500×56.5%=282.5(万元)。

　　【该题针对“在建工程评估应用举例”知识点进行考核】

　　19、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 采用基准地价修正法的前提条件是：(1)当地政府已公布基准地价;(2)可以取得基准地价修正体系;(3)在评估基准日所取得的基准地价及其修正体系是有效的，即满足基准地价的评估基准日距估价对象评估基准日应在3 年以内。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　20、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 基准地价，是某级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，基准地价相对应的土地条件，是土地级别或均质地域内该类用途土地的平均条件。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　二、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 AB

　　【答案解析】 最完整的建(构)筑物所有权形式是完全所有权。它可以区分为私人所有权和公共所有权。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　2、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 选项BE属于对建(构)筑物实体状态了解的内容。

　　【该题针对“建(构)筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】

　　3、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 选项E错误，对于基础、主体结构的检查，评估人员往往结合专业机构出具的鉴定意见，而非亲自测量。

　　【该题针对“现场调查——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　4、

　　【正确答案】 ABD

　　【答案解析】 公式成立包含三个假设前提：(1)净收益每年不变;(2)资本化率固定;(3)收益为无限年期。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　5、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】 国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。

　　【该题针对“成本法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　6、

　　【正确答案】 ABE

　　【答案解析】 2013年8月15日取得土地，2年建设期，故建设期为2013年8月15日至2015年8月15日;2015年8月15日前半年开始销售，故2015年2月15日至2016年2月15日为销售期;价值时点即拟取得土地时开始即2013年8月15日。

　　【该题针对“剩余法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　7、

　　【正确答案】 ABDE

　　【答案解析】 建(构)筑物的社会经济特征包括：价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性、资产的组合性。建(构)筑物的自然特性有：不可移动性、耐久性和数量有限性。

　　【该题针对“建(构)筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】

　　8、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】 根据公式：被估宗地地价=待估宗地所处级别(地段)的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数，计算并确定宗地价格。

　　【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】

　　9、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】 选取可比实例应符合下列要求：(1)是估价对象的类似房地产;(2)成交日期与估价时点相近，不宜超过一年;(3)成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

　　【该题针对“市场法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　10、

　　【正确答案】 ABCE

　　【答案解析】 本题考查的是收益法。选项D错误，房地产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、税金等。

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　三、综合题

　　1、

　　【正确答案】 年净收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08(万元)

　　V44=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)44]=1044.79(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　【正确答案】 V16=A/y[1-1/(1+y)n]=106.08/10%[1-1/(1+10%)16]=829.94(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】

　　【正确答案】 V28=V44-V16=1044.79-829.94=214.85(万元)

　　【该题针对“收益法——建(构)筑物评估”知识点进行考核】