三、综合题

　　46、某企业的一台数控机械，重置成本为 180 万元，已使用 3 年，其经济使用寿命约为 20年。现该机器数控系统损坏，估计修复费用约 20 万元，其他部分工作正常。

　　<1>、计算该机械的实体性贬值及贬值率。

　　正确答案：机械重置成本：180 万元

　　可修复性损耗引起的贬值：20 万元

　　不可修复性损耗引起的贬值：(180-20)×3/20=24(万元)

　　实体性贬值=20+24=44 万元

　　贬值率=44÷180≈24.4%。

　　47、评估某幢住宅楼 2017 年 6 月 30 日的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该住宅楼共 17 层，总建筑面积为 13430m2，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下：

　　(1)建筑工程直接费

　　①土方及基础工程：187.61 元/ m2

　　②结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55 元/m2

　　③外保温及外立面工程：336.35 元/m2

　　④园林景观工程：66.37 元/ m2

　　⑤室外配套工程：238.90 元/m2

　　(2)安装工程直接费

　　①电梯工程：61.75 元/ m2(一次性包死承包价)

　　②给排水工程：48.00 元/m2(其中：人工费 13.92 元/m2)

　　③采暖通风工程：93.05 元/ m2(其中：人工费 21.79 元/m2)

　　④电气工程：161.54 元/ m2(其中：人工费 36.81 元/m2)

　　⑤消防工程：17.30 元/m2(其中：人工费 3.80 元/m2)

　　⑥综合布线工程：40.01 元/m2(其中：人工费 8 .80 元/m2)

　　⑦环保系统工程：11.14 元/m2(一次性包死承包价)

　　⑧燃气工程：25.62 元/m2(一次性包死承包价)

　　(3)装饰装修工程直接费

　　①门窗工程：134.14 元/ m2(一次性包死承包价)

　　②室内精装修工程：616.36 元/ m2(一次性包死承包价)

　　③公共区域精装修工程：56.90 元/m2(一次性包死承包价)

　　④其他装饰费：44.66 元/m2(一次性包死承包价)

　　(4)建筑工程综合费率为建筑工程直接费的 7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的 32 %，建筑安装工程的税金为 3.477%。

　　<1>、请确定该评估项目中，建筑物的综合造价。

　　正确答案：1.建筑安装工程费小计

　　(1)建筑工程费小计：2140.78 元/m2;

　　(2)安装工程费小计：458.41 元/m2;

　　(3)装饰装修费小计：852.06 元/m2。

　　2.建筑安装工程费

　　(1)建筑工程费=[2140.78×(1+7.2 %)]×(1+3.477% )=2 374.7(元/m2)

　　(2)安装工程费=(458.41+85.12×32%)×(1+3.477%)=502.53(元/ m2)

　　(3)装饰装修工程费=852.06 ×(1+3.477%)=881.69(元/m2)

　　(4)单位建筑安装工程费=2374.71+502.53+881.69=3758.93(元/m2)

　　建筑安装工程费总额=3758.93×13430=5048.24(万元)。

　　48、因市场需求波动较大，某生产企业最近三年出现间歇性亏损，其拥有的生产线工艺技术水平与目前同类主流生产线存在一定差距，企业认为该生产线存在减值可能，委托某资产评估结构对该生产线进行评估，为企业减值测试工作提供参考依据。评估基准日为 2016年 12 月 31 日。

　　该生产线评估基准日的账面价值为 4852 万元，资产评估专业人员未查询到该生产线的销售协议价格和市场价格，也没有发现类似生产线的最近交易价格，无法可靠估计该生产线的公允价值减去处置费用后的净额，资产评估专业人员与企业沟通后决定采用收益法估算其公允价值。资产评估专业人员对企业提供的预测资料进行了分析，确定未来 5 年即2017、2018、2019、2020、2021 年的净现金流量分别为 346.00 万元、349.46 万元、352.95 万元、356.48 万元、360.05 万元，资产评估专业人员了解到，从 2017 年到 2021年企业每年追加资金进行设备改造，从 2022 年起，净现金流量增长速度将维持在 1%，在生产线主要设备的剩余经济寿命年限内，生产线按评估基准日状况继续使用，不考虑改良等因素，测算未来五年收益现值与第 5 年末生产线变现价值的闲置之和得出该生产线的使用价值为 4284 万元，假设折现率为 10%。

　　<1>、计算该企业生产线的公允价值;

　　正确答案：公允价值评估过程与结果列示

　　①计算未来 5 年企业净现金流量的折现值之和

　　346.00×(P/F，10%，1)+349.46×(P/F，10%，2)+352.95×(P/F，10%，3)

　　+356.48×(P/F，10%，4)+360.05×(P/F，10%，5)

　　=346.00×0.9091+349.46×0.8264+352.95×0.7513+356.48×0.6830+360.05×0.620

　　9=1335.54(万元)

　　②计算从 2022 年开始的永续性现金流量现值

　　360.05×(1+1%)÷(10%-1%)×0.6209=2508.78(万元)

　　③该企业生产线的公允价值

　　1335.54+2508.78=3844.32(万元)

　　<2>、分析确定该生产线的可收回金额;

　　正确答案：通过比较，该企业生产线的公允价值小于其使用价值，根据孰高原则，该生产

　　线的可收回金额应以其使用价值为准，即 4284 万元。

　　<3>、分析判断该生产线是否减值?如果存在减值，计算减值额。

　　正确答案：因为该生产线的可收回金额为 4284 万元，账面价值为 4852 万元，账面价值大于可收回金额，所以该生产线存在减值，减值额为该生产线的账面价值与其可收回金额的差额。

　　即 4852-4284=568(万元)