(二)选择题

　　【例题1·单选题】某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8%。该土地投资利息为(　)。

　　A.79.23万元

　　B.80万元

　　C.60万元

　　D.100万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』500×[(1+8%)1-1]+1000×[(1+8%)0.5-1]=79.23万元。

　　【考点3】市场法的运用

　　一、要求

　　各个修正系数的计算，修正原因分析，计算结果合理性的判定。

　　二、出题模式：综合题和选择题

　　(一)综合题

　　【例1.综合题】有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：

　　宗地 成交价 交易时间 交易情况 区域因素 个别因素

　　A 690 2011.8.1 0 +2% -1%

　　B 700 2010.8.1 +7% 0 -2%

　　C 730 2012.8.1 0 -3% -1%

　　D 730 2013.8.1 -5% +3% +8%

　　上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：

　　时间 2009 2010 2011 2012 2013 2014

　　指数 100 107 110 108 113 115

　　表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

　　试根据以上条件，回答下列问题:

　　1.为什么要进行交易情况修正?

　　2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

　　3.根据所提供条件，评估该宗土地2014年8月1日的价值。

　　(若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值)

　　『正确答案』

　　1.为什么要进行交易情况修正?

　　房地产市场受政策因素，人为因素影响较很大，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于具体交易情况所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：

　　①有特殊利害关系的经济主体间的交易

　　如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易。

　　②交易时有特别的动机

　　急于脱售或急于购买最为典型。如按照相关政策，限期处置低效闲置建(构)筑物，往往会使交易价格降低。

　　③采取拍卖、挂牌、协议等不同交易方式

　　往往使房地产交易表现出不同的价格。

　　④其他特殊交易的情形

　　如房地产开发土地出让中，包含保障性住房的相关条款。

　　2.在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?

　　『正确答案』根据交易情形修正系数，B参照宗地价格高于正常价格7%，应该属于收购临近房地产，支付了超出正常市场价格的价格，而D参照宗地价格低于正常价格5%，应该属于急于出售。

　　在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，D是急于出售房地产。

　　3.根据所提供条件，评估该宗土地2014年8月1日的价值。

　　分析所有修正系数，单一修正幅度都没有超过20%，综合修正幅度没有超过30%，修正后的最大和最小值的比例也没有超过1.2倍，所以评估参照物选择及评估结果都有效，可以取其平均值作为评估结果。

　　因此，待估宗地的评估值为：

　　(714.36+717.47+809.45+703)÷4

　　=736.07(元/平方米)

　　(二)单选题

　　【例题1·单选题】某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地资本化率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　)。

　　A.0.92 　　B.1.07

　　C.1.09 　　D.0.94

　　『正确答案』B

　　『答案解析』〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066

　　【例题2·单选题】运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为(　)的价格。

　　A.评估时期　　　 B.参照物交易时

　　C.评估基准日　　 D.未来预期

　　『正确答案』C

　　【例题3·单选题】基准地价修正法评估一商业用地的价值，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为(　)。

　　A.0.992　　 B.0.937

　　C.0.986　　 D.1.067

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用年期修正的公式，使用基准地价修正法需要修正年限时候，基准地价的使用年限一定要采用法定最高出让年限，但是一般的市场法，应该采用参照物和评估土地的各自的剩余使用年限。

　　(三)多选题

　　【例题1·多选题】以替代原则为理论基础的房地产评估方法有(　)。

　　A.成本法　　　　　 B.收益法

　　C.基准地价修正法　 D.市场法

　　E.剩余法

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』市场法的基本原理就是替代原理,基准地价修正法本质上就是市场法的一种,所以其理论基础也是替代原理。

　　【例题2·多选题】(2018年协会机考模拟题)在运用市场法评估建(构)筑物价值时，对可比实例的选取要求包括(　)。

　　A.可比实例是估价对象的类似建(构)筑物

　　B.可比实例成交价格为正常价格或可修正为正常价格

　　C.可比实例成交日期与估价时点相近

　　D.可比实例成交日期与估价时点必须相同

　　E.可比实例与估价对象的付款方式必须一致

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』C正确，肯定D就不正确;付款方式不一致，可以通过建立统一比较基础来解决，所以E不正确。

　　【考点4】成本法的运用

　　一、要求

　　掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。

　　教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题，2个例题和理论讲解一致：

　　1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算

　　2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。

　　3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。

　　该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。

　　只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。

　　成本法计算出完工后的建筑物或者房地产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。

　　二、出题模式：综合题和选择题

　　综合题(掌握教材例题)

　　【例1.综合题】(2018年协会机考模拟题)某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。

　　该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。

　　资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100)，分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。

　　按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。

　　计算该办公楼的评估值。

　　『正确答案』(1)确定重置成本

　　前期费用=建安综合造价*2%=(3 785+705)*2%=4490*2%=89.8万元

　　期间费用=建安综合造价*5%=4490*5%=224.5万元

　　利息=(建安工程造价+期间费用)×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2

　　+前期费用×正常建设期×正常建设期贷款利率

　　=(4490+224.5)×1×4.35%×1/2+89.8×1×4.35%

　　=106.4467万元

　　利润=(建安工程造价+期间费用+前期费用)×利润率

　　=(4490+224.5+89.8)×5%

　　=240.215万元

　　重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润

　　=4490+89.8+224.5+106.4467+240.215

　　=5050.962万元

　　(2)成新率的计算

　　①年限法成新率的确定

　　成新率=(50-7)/50×100%=86%

　　②打分法成新率的确定

　　成新率=(结构打分×评分修正系数+装修打分×评分修正系数+设备打分×评分修正系数)÷100×100%

　　=(92×85%+69×10%+88×5%)÷100×100%

　　=89.5%

　　③加权平均综合成新率的确定

　　综合成新率=86%×0.4+89.5%×0.6=88.1%

　　(3)评估值计算

　　评估值=重置成本×综合成新率=5050.962×88.1%=4449.9万元

　　(二)单选题

　　【例题1·单选题】用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为(　)。

　　A.整个开发期

　　B.整个销售期

　　C.整个开发期和销售期

　　D.整个开发期和销售期的一半

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地取得费利息：以整个土地取得费为基数，计息期为整个开发期和销售期。土地开发费利息：如果土地开发费是均匀投入的，以整个土地开发费(或资金投入)为基数，计息期按土地开发期限的一半计算。

　　【例题2·单选题】根据我国土地管理法的有关规定，国家征用耕地需支付给农村集体经济组织的费用一般包括(　)。

　　A.土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费

　　B.土地补偿费、安置补助费和青苗补偿费、新菜地开发基金

　　C.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、地上附着物和青苗补偿费

　　D.土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、青苗补偿费

　　『正确答案』A

　　『答案解析』具体内容包括：土地补偿费，青苗补偿费和被征用土地上的房屋、水井、树木等附着物补偿费，安置补助费，耕地占用税或城镇土地使用税，土地登记费及征地管理费，征地动迁费，水利水电工程、水库淹没处理补偿费等。

　　【例题3.单选题】某建筑物建成于1990年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2%。该建筑物2000年1月的重置成本为500万元，2000年1月的评估值接近(　　)。

　　A.400 万元

　　B.392万元

　　C.402万元

　　D.390万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』500-10×[500(1-2%)/50]=402万元

　　【例题4.单选题】开发对象为某市经济技术开发区的一宗土地，面积为10000平方米，土地开发费为每平方米250元，土地开发周期为两年，土地开发费每年均匀投入，第一年投入资金占总开发费用的40%，银行贷款年利率为6%，则该宗土地开发费利息为( B )。

　　A.12.41万元

　　B.13.57万元

　　C.15.73万元

　　D.16.84万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』10000×250×{40%×[(1+6%)1.5-1]+ 60%×[(1+6%)0.5-1]}= 135681.32元

　　(三)多选题

　　【例题1·多选题】房地合估模式下，房地产评估中的开发成本主要包括(　)

　　A.土地取得费

　　B.前期工程费

　　C.基础设施建设费

　　D.公共配套设施建设费

　　E.开发期间税费

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费与其他工程费、建筑安装工程费、开发期间税费等。

　　【例题2·多选题】运用成本法对房地产价格评估，其适用范围主要是(　)。

　　A.新开发地

　　B.学校用地

　　C.公园用地

　　D.商业用地

　　E.机场用地建筑物

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』关注各种方法的适用范围。成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建(构)筑物评估比较适用。

　　第二部分　一般考点

　　【考点1】构(建)筑物的概述及其他知识

　　一、要求

　　掌握土地出让年限;土地特征;容积率。

　　二、出题模式：单选题、多选题

　　单选题

　　【例题1·单选题】根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权出让最高年限为(　)。

　　A.30年 　　B.40年

　　C.50年　　 D.70年

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合或者其他用地五十年。

　　【例题2·单选题】某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该宗土地的价值应评估为(　)。

　　A.500万元　　 B.300万元

　　C.280万元　　 D.360万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』最佳使用和合法原则的运用。

　　【例题3·单选题】某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是(　)。

　　A.建筑物建筑总面积为 5000平方米，底层建筑面积为700平方米

　　B.建筑物建筑总面积为 1500平方米，底层建筑面积为300平方米

　　C.建筑物建筑总面积为 4800平方米，底层建筑面积为600平方米

　　D.建筑物建筑总面积为 7000平方米，底层建筑面积为400平方米

　　『正确答案』C

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

　　【例题4·单选题】单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为(　)。

　　A.单位价格

　　B.土地使用权价格

　　C.总价格

　　D.楼面地价

　　『正确答案』D

　　『答案解析』楼面地价，又称单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　楼面地价=土地总价格/建筑总面积

　　容积率指地块的建筑面积与地块总面积的比率

　　容积率=建筑总面积/土地总面积

　　楼面地价=土地单价/容积率

　　【例题5·单选题】对于已经完工或接近完工，只是尚未交付使用的在建工程可按(　)评估。

　　A.成本法

　　B.形象进度法

　　C.假设开发法

　　D.工作量法

　　『正确答案』B

　　『答案解析』整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估

　　对于实际完成工作量较少的在建工程，采用成本法或假设开发法进行评估。

　　属于停建的在建工程，要查明停建的原因，确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的，要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整

　　【例题6·单选题】基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地和综合(　)的土地使用权的平均价格。

　　A.用地

　　B.土地级别

　　C.土地

　　D.公共用地

　　『正确答案』B

　　『答案解析』参见教材138页。

　　【例题7·单选题】(2018年协会机考模拟题)某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积20 000平方米，总建筑面积50 000平方米，首层建筑面积10 000平方米，该建筑项目的容积率为(　)。

　　A.0.50

　　B.2.50

　　C.0.40

　　D.2.00

　　『正确答案』B

　　『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积=50000/20 000=2.5。

　　【例题8·单选题】(2018年协会机考模拟题)市场法是建(构)筑物评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估建(构)筑物价值。其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是(　)。

　　A.表示可比实例交易时的价格指数

　　B.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数

　　C.表示评估基准日的价格指数

　　D.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数

　　『正确答案』D

　　『答案解析』交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数。参见教材99页。

　　【例题9·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是(　)。

　　A.政府办公楼

　　B.综合写字楼

　　C.百货商场

　　D.星级酒店

　　『正确答案』A

　　『答案解析』政府办公楼没有收益，所以不适用于收益法。

　　【例题10·单选题】(2018年协会机考模拟题)下列关于基准地价特点的说法中，正确的是(　)。

　　A.基准地价等同于宗地地价

　　B.基准地价是实际交易价格

　　C.基准地价通常由资产评估机构测算并发布

　　D.基准地价是区域性价格

　　『正确答案』D

　　『答案解析』基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。所以AB不正确。基准地价通常由政府测算并发布，所以C不正确。

　　(二)多选题

　　【例题1·多选题】建(构)筑物的自然特性包括(　)等。

　　A.数量有限性

　　B.不可移动性

　　C.耐久性

　　D.利用的多方向性

　　E.可垄断性

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』建(构)筑物的自然特性包括不可移动性(不同于其他财产的主要之处);数量有限性(面积有限，但是经济供给有弹性);耐久性。社会经济特性包括价值量大、用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以变现性、保值增值性。

　　【例题2·多选题】在我国城市房地产交易市场上，进行评估的对象有(　)。

　　A.房屋所有权

　　B.房屋使用权

　　C.房屋租用权

　　D.土地使用权

　　E.土地所有权

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』土地所有权归国家，不得进入市场交易。但是房屋所有权是可以交易的，还有土地的抵押权和租赁权也可以交易，评估的。

　　【例题3·多选题】基准地价的特征主要是(　)。

　　A.是区域性价格

　　B.是平均价格

　　C.是单位土地面积价格

　　D.是宗地价格

　　E.不是交易价格

　　『正确答案』ABCE

　　『答案解析』基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格。(2)基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地价等同于宗地地价。(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(4)基准地价是单位土地面积的地价。(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现实性。

　　【例题4·多选题】下列价格中属于按建(构)筑物实物形态划分的价格是(　)

　　A.楼面地价

　　B.土地价格

　　C.建筑物价格

　　D.房地产价格

　　E.土地单价

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』按物质实体形态，建(构)筑物价格可以分为土地价格、房屋建筑物价格、房地产价格。

　　【例题5·多选题】影响建(构)筑物价格的外部因素主要包括(　)。

　　A.经济因素

　　B.社会因素

　　C.地理位置因素

　　D.行政因素

　　E.心理因素

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』可能的话，把建(构)筑物价格价格的影响因素记到本题的程度，即记住到二级因素构成内容。

　　【例题6·多选题】下列因素中属于影响建(构)筑物价格区位因素的是(　)。

　　A.位置

　　B.环境

　　C.交通便捷

　　D.生活设施

　　E.地形地势

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』包括位置、坐落、临街、方位、距离、交通、配套、景观、环境。

　　【例题7·多选题】(2018年协会机考模拟题)影响建筑物价格的因素可分为建筑物的自身因素、外部因素以及交易因素等，其中建筑物自身因素包括(　)。

　　A.权益因素

　　B.心理因素

　　C.区位因素

　　D.政策因素

　　E.实物因素

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』ACE属于建筑物的自身因素;政策因素属于外部因素;心理因素属于交易因素。