三、综合题

　　1、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。

　　<1> 、请计算该旧办公楼的价值。

　　2、某资产评估机构对一国产设备进行评估，评估基准日为2016年12月31日。资产评估专业人员现场调查了解到，该设备于2011年底以530万元的价格购入并安装，2012年年初正式投入使用，经济使用寿命为15年，之后该设备的制造工艺、新材料更替频繁，设备制造成本逐年降低，能耗也逐步减少，2016年12月设备电机损坏，估计修复费用约45万元;设备其余部分为不可修复性损耗，工作正常。资产评估专业人员对该设备进行了询价，新型同类设备销售价格为400万元(不含税)分析确定的设备运杂费费率为1.5%，安装费费率为1.2%，设备基础在构筑物评估中已经考虑，不考虑间接成本、资金成本。评估基准日时，该设备比同新型同类设备多耗电8000度/年，电价为0.5元/度，折现率设定为10%，10年的年金现值系数为6.1446，企业所得税税率为25%。该设备不存在经济性贬值。

　　要求：

　　<1> 、计算该设备的重置成本。

　　<2> 、计算该设备的实体性贬值额。

　　<3> 、计算该设备超额运营成本引起的功能性贬值额。

　　<4> 、计算该设备的评估值。

　　3、某资产评机构对一企业工业厂房进行评估，评估基准日为2017年6月30日，采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承建，建设周期1年，于2012年6月底建成并投入使用，建筑面积6000平方米，经济使用年限50年，厂房使用、维修和保养正常。资产评估专业人员对该厂房的结构部分，装修部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分)，分值分别为94、70、90，修正系数分别为80%、10%、10%。按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3883万元，安装工程造价为675万元。前期费用的综合费率为2%，期间费用费率为5%。假设利润率为3.5%，不考虑资金成本。

　　要求：

　　<1> 、列出建筑物重置成本的计算公式;并列出建筑安装工程造价常用的确定方法。

　　<2> 、计算委估厂房的重置成本。

　　<3> 、计算委估厂房的年限法成新率，打分法成新率、综合成新率(采用加权平均法计算，年限法权重取0.4，打分法权重取0.6)。

　　<4> 、计算委估厂房的评估值。