【例题·单选题】下列关于房地产建设工程质量管理的表述错误的是(　)。

　　A.施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工

　　B.工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理

　　C.未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，但施工单位可以进行下一道工序的施工

　　D.建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书

　　『正确答案』C

　　『答案解析』未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工;未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　【例题·多选题】《建设工程质量管理条例》明确规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为5年的有(　)。

　　A.屋面防水工程

　　B.装修工程

　　C.有防水要求的卫生间

　　D.给排水管道

　　E.外墙面的防渗漏工程

　　『正确答案』ACE

　　『答案解析』屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

　　【例题·多选题】转让以出让方式取得的土地使用权的条件，正确的有(　)。

　　A.房屋建设工程完成开发投资总额的20%以上

　　B.已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　C.属于成片开发土地的，已形成工业用地或者其他建设用地条件

　　D.房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书

　　E.持有建设工程规划许可证

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项A应该是完成投资开发总额的25%以上，选项E是预售的条件。因此选项BCD正确。

　　【例题·多选题】根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有(　)。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋权属证书的

　　D.土地是划拨方式取得的

　　E.未取得土地使用权证书的

　　『正确答案』BCDE

　　『答案解析』下列房地产不得转让：(1)以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法登记领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　【例题·多选题】根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业在预售商品房时，应当符合的条件有(　)。

　　A.已交付全部土地使用权出让金

　　B.取得土地使用权证书

　　C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

　　D.持有建设工程规划许可证

　　E.持有施工许可证

　　『正确答案』ABDE

　　『答案解析』商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;因此选项ABDE正确。

　　【例题·多选题】商品房现售应具备的条件有(　)。

　　A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

　　B.持有建设工程规划许可证

　　C.已通过竣工验收

　　D.物业管理方案已落实

　　E.取得商品房销售许可证

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』商品房现售应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)已通过竣工验收;(5)拆迁安置已经落实;(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

　　【例题·单选题】某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款(　)万元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　『正确答案』C

　　『答案解析』按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未做约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房;买受人不退房的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%。部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

　　【例题·单选题】陈某欲买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价10000元/m2，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2。如陈某选择购房，则应付房款(　)万元。

　　A.90

　　B.91

　　C.93

　　D.95

　　『正确答案』C

　　『答案解析』本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。

　　(1)计算面积误差比。

　　面积误差比

　　=(实测面积-预测面积)/预测面积×100%

　　=[(95-100)/100]×100%

　　=-5%。

　　(2)陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　张某实付房价款

　　=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)

　　=93万元。

　　【例题·多选题】下列房地产中，不得抵押的有(　)。

　　A.共有的房地产

　　B.人民法院查封的房地产

　　C.出租的房地产

　　D.设有地役权的房地产

　　E.尚未注销异议登记的房地产

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意;选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。

　　【例题·单选题】房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。保修期从(　)起计算。

　　A.竣工验收之日

　　B.房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日

　　C.竣工验收合格之日

　　D.提交竣工验收报告之日

　　『正确答案』B

　　『答案解析』房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须同时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。