【例题·单选题】下列关于物权的表述错误的是(　)。

　　A.物权是支配权

　　B.物权是排他的权利

　　C.权利人特定，义务人不特定

　　D.权利人不特定，义务人特定

　　『正确答案』D

　　『答案解析』物权是排他的权利(对世效力)，权利人特定，义务人不特定。

　　【例题·多选题】下列属于用益物权的有(　)。

　　A.土地承包经营权

　　B.建设用地使用权

　　C.宅基地使用权

　　D.地役权

　　E.抵押权

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』抵押权属于担保物权。

　　【例题·多选题】下列属于担保物权的有(　)

　　A.质押权

　　B.抵押权

　　C.宅基地使用权

　　D.建设用地使用权

　　E.留置权

　　『正确答案』ABE

　　『答案解析』宅基地使用权、建设用地使用权属于用益物权。

　　第二节　物权的变动

　　考点分析

　　要点 考试频率

　　物权变动的含义和原因 ★

　　不动产登记 ★★★

　　动产交付 ★★

　　非以法律行为的物权变动 ★

　　【例题·单选题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列选项正确的是(　)。

　　A.中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权

　　B.中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权

　　C.中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权

　　D.中州公司未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权

　　『正确答案』B

　　『答案解析』因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

　　【例题·单选题】下列关于不动产物权登记的说法不正确的是(　)。

　　A.不动产物权设立和变更应自记载于不动产登记簿之日起产生效力

　　B. 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记筂一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准

　　C.处分共有不动产申请登记的，应经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，另有约定除外

　　D.不动产登记机构应自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定除外

　　『正确答案』B

　　『答案解析』不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记筂一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　【例题·单选题】根据《物权法》的规定，不动产登记费按(　)收取。

　　A.件

　　B.面积

　　C.体积

　　D.不动产价款的一定比例

　　『正确答案』A

　　『答案解析』不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。

　　【例题·单选题】在动产物权变动中，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力，称为(　)。

　　A.简易交付

　　B.指示交付

　　C.占有改定

　　D.现实交付

　　『正确答案』C

　　『答案解析』占有改定也称继续占有。动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

　　【例题·单选题】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视台支付了价款。根据《物权法》的规定，摄像机所有权转移的时间是(　)。

　　A.8月7日

　　B.8月8日

　　C.8月9日

　　D.8月15日

　　『正确答案』C

　　『答案解析』动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的(如承租、借用)，物权自法律行为生效时(如合同)发生效力。

　　【例题·多选题】下列不动产登记仅需要单方当事人申请的有(　)。

　　A.尚未登记的不动产首次申请登记

　　B.继承、接受遗赠取得不动产权利

　　C.法院、仲裁生效的法律文书或人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利

　　D.权利人姓名、名称、自然状况变化，申请变更登记

　　E.因买卖、设定抵押权等事由申请不动产登记

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』因买卖、设定抵押权等事由申请不动产登记需要双方共同申请。

　　【例题·单选题】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请(　)登记。

　　A.预告

　　B.变更

　　C.更正

　　D.异议

　　『正确答案』C

　　『答案解析』《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　【例题·单选题】预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起(　)个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.6

　　『正确答案』C

　　『答案解析』预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　【例题·单选题】不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请(　)登记。

　　A.异议

　　B.更正

　　C.转移

　　D.变更

　　『正确答案』A

　　『答案解析』不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

　　【例题·多选题】房屋登记机构应进行实地查看的情形有(　)。

　　A.房屋所有权初始登记

　　B.房屋所有权转移登记

　　C.最高额抵押登记

　　D.在建建筑物抵押权登记

　　E.地役权登记

　　『正确答案』AD

　　『答案解析』房屋所有权初始登记、在建建筑物抵押权登记、因不动产灭失导致的注销登记，登记机构应当进行实地查看。

　　【例题·多选题】下列属于不动产的有(　)。

　　A.土地

　　B.海域

　　C.房屋

　　D.林木

　　E.汽车

　　『正确答案』ABCD

　　『答案解析』根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　【例题·多选题】根据《物权法》，不经登记也发生物权效力的行为有(　)房屋。

　　A.买卖

　　B.合法建造

　　C.抵押

　　D.赠与取得

　　E.受遗赠取得

　　『正确答案』BE

　　『答案解析』因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力;因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

　　第三节　所有权

　　考点分析

　　要点 考试频率

　　所有权的概念与特征 ★

　　所有权的取得 ★★★

　　所有权的行使和消灭 ★★

　　征收征用制度 ★

　　国家、集体和私人所有权 ★★★

　　共有 ★★

　　【例题·单选题】下列属于所有权的继受取得方式的是(　)。

　　A.添附

　　B.先占

　　C.赠与

　　D.没收

　　『正确答案』C

　　『答案解析』买卖、赠与、互易、继承、受遗赠等属于继受取得。

　　【例题·单选题】以(　)方式取得财产所有权，属于原始取得。

　　A.受赠

　　B.征收

　　C.买卖

　　D.互易

　　『正确答案』B

　　『答案解析』受赠、买卖和互易都属于继受取得。

　　【例题·单选题】甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖给不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊后又遗失于街头，为庚拾得。根据《物权法》的规定，对该手表享有所有权的是(　)。

　　A.甲

　　B.丙

　　C.丁

　　D.庚

　　『正确答案』C

　　『答案解析』(1)丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人甲丧失了对该手表的所有权;(2)丁基于赠与取得该手表的所有权;(3)拾得遗失物不适用善意取得制度，拾得人庚应当将手表返还权利人。

　　【例题·多选题】甲出差前将家中一台彩电交邻居乙保管，在出差期间，乙将彩电卖给丙，丙认为彩电为乙所有，便以合理价格购得，对此(　)。

　　A.甲不得向丙请求返还彩电

　　B.甲可要求丙返还彩电

　　C.甲可要求乙赔偿责任

　　D.甲可要求丙赔偿损失

　　E.由于乙无权处分，所以甲不追认时，丙不能获得所有权

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』丙是善意取得，甲不能要求丙返还，但是甲可以要求乙赔偿。

　　【例题·单选题】根据《物权法》规定，拾得遗失物的处理规则不包括(　)。

　　A.拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门

　　B.遗失人发出悬赏广告，愿意支付一定报酬的，不得反悔

　　C.招领公告期限内无人认领的，遗失物可以归拾得人所有

　　D.拾得人拒不返还遗失物，按侵权行为处理

　　『正确答案』C

　　『答案解析』遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

　　【例题·多选题】根据《物权法》的规定，下列各项中，所有权只能属于国家的有(　)。

　　A.自然资源

　　B.野生动植物资源

　　C.无线电频谱资源

　　D.国防资产

　　E.基础设施

　　『正确答案』CD

　　『答案解析』矿藏、水流、海域、城市的土地、无线电频谱资源、国防资产，仅属于国家所有。

　　【例题·单选题】甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。已知各共有人事先对此未作约定，则下列说法中正确的是(　)。

　　A.甲将共有轮船抵押应经过乙、丙的同意

　　B.甲将共有轮船抵押须乙或丙两者中的一个同意

　　C.甲将共有轮船抵押无须经任何人同意

　　D.甲将共有轮船抵押属于无权处分

　　『正确答案』C

　　『答案解析』处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　【例题·单选题】甲、乙各以30%与70%的份额共有一间房屋，现甲欲将自己的份额转让给第三人丙，下列表述中说法正确的是(　)。

　　A.乙有优先购买权，丙没有优先购买权

　　B.丙有优先购买权，乙没有优先购买权

　　C.乙、丙都有优先购买权，两人处于平等地位

　　D.乙、丙都有优先购买权，乙的优先购买权优先于丙的优先购买权

　　『正确答案』A

　　『答案解析』共有人转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

　　第四节　用益物权

　　考点分析

　　要点 考试频率

　　用益物权的概念与特点 ★

　　用益物权的种类 ★★

　　土地承包经营权 ★★

　　建设用地使用权 ★★★

　　【例题·单选题】草地的承包期为(　)年。

　　A.30

　　B.30-50

　　C.30-60

　　D.30-70

　　『正确答案』B

　　『答案解析』耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　【例题·单选题】根据《物权法》的规定，下列关于住宅建设用地使用权期间届满后续期问题的表述中，正确的是(　)。

　　A.自动续期

　　B.建设用地使用权收归国有，不得续期

　　C.经县级以上人民政府批准，可以续期

　　D.经不动产登记机构批准，可以续期

　　『正确答案』A

　　『答案解析』住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　【例题·单选题】关于建设用地使用权的表述，不正确的是(　)。

　　A.建设用地使用权人应当合理利用土地，绝对不得改变土地用途

　　B.建设用地使用权自登记时设立

　　C.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

　　D.建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分

　　『正确答案』A

　　『答案解析』建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

　　第五节　担保物权

　　考点分析

　　要点 考试频率

　　担保物权概述 ★

　　抵押权 ★★★

　　质权 ★★★

　　【例题·多选题】下列财产中，可以用于抵押的财产包括(　)。

　　A.抵押人所有的房屋

　　B.抵押人所有的汽车

　　C.学校的教学楼

　　D.土地所有权

　　E.被扣押的财产

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』选项C、D、E均不能设定抵押。

　　【例题·单选题】某航空公司以正在建造中的大型客机设定抵押向银行贷款，但未办理抵押登记。下列说法符合《物权法》规定的是(　)。

　　A.建造中的大型客机不得设定抵押

　　B.因未办理抵押登记，该抵押无效

　　C.因未办理抵押登记，主合同无效

　　D.因未办理抵押登记，银行不得对抗善意第三人

　　『正确答案』D

　　『答案解析』正在建造中的航空器可以设定抵押，但抵押物未经登记的，抵押权不得对抗善意第三人。

　　【例题·多选题】可以设定抵押的有(　)。

　　A.正在建造中的建筑物

　　B.自留地的土地使用权

　　C.医院的医疗卫生设施

　　D.汇票

　　E.以招标取得的荒地承包经营权

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，可以抵押。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。医院的医疗卫生设施不得设定抵押。汇票可以设定质押。

　　【例题·单选题】甲家具厂与乙木材公司签订一份长期供货合同，合同约定：甲家具厂以自有的加工设备作为货款的抵押担物，担保金额最高为50万元。在合同期限内，乙木材公司总计供货10次，货款总额为80万元;甲家具厂总计支付货款20万元，其余60万元无力偿还。乙木材公司享有优先受偿的数额是(　)。

　　A.20万元

　　B.30万元

　　C.50万元

　　D.60万元

　　『正确答案』C

　　『答案解析』最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

　　【例题·单选题】同一财产向两人以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得价款应当依照有关担保法律制度的规定清偿。下列各项中，不符合《物权法》规定的是(　)。

　　A.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿

　　B.抵押权已登记且登记顺序相同的，按照债权比例清偿

　　C.抵押权已登记的先于未登记的受偿

　　D.抵押权未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿

　　『正确答案』D

　　『答案解析』抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

　　【例题·多选题】A公司与B银行签订借款合同，约定A公司以自有的一宗建设用地使用权作为抵押。双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。现A公司在该地块上新建一幢办公大楼。当A公司不按期还款时，下列说法正确的有(　)。

　　A.A公司新建的办公大楼是抵押财产

　　B.A公司新建的办公大楼不是抵押财产

　　C.A公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，但不能就办公大楼拍卖所得的价款优先受偿

　　D.A公司不按期还款时，银行可以将建设用地使用权和办公大楼一同拍卖，以拍卖所得的全部价款优先受偿

　　E.银行有权将办公大楼单独拍卖，并由所得价款优先受偿

　　『正确答案』BC

　　『答案解析』建设用地使用权抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

　　【例题·单选题】根据《物权法》的规定，下列债务人有权处分的权利中，不能用以设定权利质押的是(　)。

　　A.可以转让的股权

　　B.应收账款

　　C.土地承包经营权

　　D.存款单

　　『正确答案』C

　　『答案解析』土地属于不动产的范畴，不能用以设定权利质押。

　　【例题·多选题】下列关于质权设立的表述中，符合《物权法》规定的有(　)。

　　A.以仓单出质的，质权自仓单交付之日起设立

　　B.以机器设备出质的，质权自双方签字盖章之日起设立

　　C.以非上市公司的股份出质的，质权自股份出质记载于股东名册之日起设立

　　D.以依法可转让的专利权出质的，质权自向其管理部门办理出质登记之日起设立

　　E.以应收账款出质的，质权自信贷征信机构办理出质登记之日起设立

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』以动产出质的，质权自权利凭证移交质权人时起设立。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

　　【例题·单选题】甲与乙签订借款合同，并约定由乙将自己的钻戒出质给甲，但其后乙并未将钻戒如约交付给甲，而是把该钻戒卖给了丙。丙取得钻戒后，与甲因该钻戒权利归属发生纠纷。根据《物权法》与《合同法》的规定，下列关于该钻戒权利归属的表述中，正确的是(　)。

　　A.丙不能取得该钻戒的所有权，因为该钻戒已质押给甲

　　B.丙能取得该钻戒的所有权，但甲可依其质权向丙追偿

　　C.丙能取得该钻戒的所有权，甲不能向丙要求返还该钻戒

　　D.丙能否取得该钻戒的所有权，取决于甲同意与否

　　『正确答案』C

　　『答案解析』质权自出质人交付质押财产时设立。本题中，乙并未向甲交付钻戒，因此质权并未设立，而乙将钻戒卖给丙，丙取得了钻戒有权，甲不能要求返还该钻戒。