旧建筑物评估的成本法操作步骤

　　知识点：旧建筑物评估的成本法操作步骤

　　建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限

　　1.重置成本

　　应该是更新重置成本，应当包含利息、利润和税费

　　2.贬值额

　　(1)引起贬值产生的因素

　　①物理化学因素

　　②社会经济因素

　　(2)贬值额的计算方法

　　①直线折旧法(定额法)

　　式中：D-年贬值额;

　　C-建筑物的重新建造成本;

　　S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余价值扣除旧建筑物拆除、清理等处理费用后所剩余的价值;

　　N-建筑物的耐用年限;

　　R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

　　各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下

　　钢筋混凝土结构：60年，0%

　　砖混结构一等：50年，2%

　　砖混结构二等：50年，2%

　　砖木结构一等：40年，6%

　　砖木结构二等：40年，4%

　　砖木结构三等：40年，3%

　　简易结构：10年，0%

　　耐用年限可用下式计算更为准确：

　　耐用年限=建筑物已使用年限+建筑物尚可使用年限

　　2007年公布的《资产评估准则-不动产》中规定：注册资产评估师应当全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，应当综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。

　　确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额。(否则按照经济寿命年限和土地使用权剩余年限熟短来确定)

　　②成新折扣法

　　建筑物价值=重置成本×成新率