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2018年资产评估师《资产评估实务二》知识点:房地产价格及建筑物成新率

来源 :中华考试网 2018-05-10

   房地产价格及建筑物成新率

  知识点:房地产价格的特征

  1.是权益价格

  转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押权、租赁权等。

  2.与用途相关,商业经营比住宅建设收益更大。

  3.具有个别性,位置固定,交易往往单个进行。

  4.具有可比性,可根据房地产价格的形成规律,对影响因素进行比较,从而能够比较房地产价格

  知识点:房地产价格的种类

  1.根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格

使用权价格

使用权的交易价格

所有权价格

高于使用权价格

抵押权价格

为房地产抵押而评估的房地产价格

租赁权价格

承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格

  2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格

  3.按房地产的实物形态

土地价格

■基准地价:按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 
■标定地价:市、县政府根据需要评估的,正常地产市场中具体宗地在一定使用年限内的价格 
■土地交易价格

建筑物价格

指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格

房地产价格

指建筑物连同其占用的土地的价格

  4.按房地产价格表示单位不同(重点)

总价格

指一宗房地产的整体价格

单位价格

对土地而言:单位土地面积的土地价格。 
对建筑物而言:单位建筑面积的建筑物价格 
对房地产而言:单位建筑面积的房地产价格

楼面地价

单位建筑面积地价,是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 
●楼面地价=土地总价格/建筑总面积 
●容积率=建筑总面积/土地总面积 
→楼面地价=土地单价/容积率

  知识点:房地产价格的影响因素

  知识点:建筑物损耗及其缘由

  (一)建筑物损耗的概念

  有形损耗:由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。

  无形损耗:由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。

  (二)造成建筑物损耗的原因

  1.物质因素:使用、自然作用、自然灾害、人为破坏;

  2.功能因素:技术革新、设计变化;

  3.经济因素:是指该建筑物与其周边环境不协调,即经济不适应性而发生的损耗。

  知识点:建筑物成新率及其确定方法

  建筑物成新率及其确定方法

  (一)成新率的概念

  表示:大写数字、百分率。

  特定评估标的新旧程度的比率,反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。

  成新率=1-损耗率

  损耗率=1-成新率

  (二)成新率的确定方法

  三种方法:使用年限法、观察法及其综合进行确定。

  1.使用年限法

  (1)建筑物耐用年限

  自然寿命:从建成起到不堪使用时的年数。

  经济寿命:从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。

  经济寿命短于自然寿命。

  资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限。

  2.观察法(打分法)

  成新率=结构得分×G(结构修正系数)+装修得分×S(装修修正系数)+设备得分×B(设备修正系数)

  3.综合法

  成新率=使用年限法的成新率×权重+观察法成新率×权重

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