2018年资产评估师《资产评估实务二》知识点：房地产价格及建筑物成新率
来源 :中华考试网 2018-05-10
中房地产价格及建筑物成新率
知识点：房地产价格的特征
1.是权益价格
转移与房产有关的各种权益。所有权、使用权、抵押权、租赁权等。
2.与用途相关，商业经营比住宅建设收益更大。
3.具有个别性，位置固定，交易往往单个进行。
4.具有可比性，可根据房地产价格的形成规律，对影响因素进行比较，从而能够比较房地产价格
知识点：房地产价格的种类
1.根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
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使用权价格 |
使用权的交易价格 |
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所有权价格 |
高于使用权价格 |
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抵押权价格 |
为房地产抵押而评估的房地产价格 |
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租赁权价格 |
承租方为取得房地产租赁权而向出租方支付的价格 |
2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
3.按房地产的实物形态
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土地价格 |
■基准地价：按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 |
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建筑物价格 |
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格 |
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房地产价格 |
指建筑物连同其占用的土地的价格 |
4.按房地产价格表示单位不同(重点)
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总价格 |
指一宗房地产的整体价格 |
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单位价格 |
对土地而言：单位土地面积的土地价格。 |
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楼面地价 |
单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格 |
知识点：房地产价格的影响因素
知识点：建筑物损耗及其缘由
(一)建筑物损耗的概念
有形损耗：由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。
无形损耗：由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。
(二)造成建筑物损耗的原因
1.物质因素：使用、自然作用、自然灾害、人为破坏;
2.功能因素：技术革新、设计变化;
3.经济因素：是指该建筑物与其周边环境不协调，即经济不适应性而发生的损耗。
知识点：建筑物成新率及其确定方法
建筑物成新率及其确定方法
(一)成新率的概念
表示：大写数字、百分率。
特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。
成新率=1-损耗率
损耗率=1-成新率
(二)成新率的确定方法
三种方法：使用年限法、观察法及其综合进行确定。
1.使用年限法
(1)建筑物耐用年限
自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。
经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
经济寿命短于自然寿命。
资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限。
2.观察法(打分法)
成新率=结构得分×G(结构修正系数)+装修得分×S(装修修正系数)+设备得分×B(设备修正系数)
3.综合法
成新率=使用年限法的成新率×权重+观察法成新率×权重