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资产评估师《建筑工程评估》考点精选:在建工程评估

来源 :中华考试网 2016-09-27

  知识点:在建工程评估的主要方法

  (一)在建工程评估的主要方法

  1.形象进度法(掌握)

  思路:

  选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的房地产市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

  计算公式:

  在建工程价值=建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×(1-折扣率)

  其中在建工程建造完成后的房地产市场价值,一般可采用市场法或收益法评估。

  工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工程量)/总工程量×100%

  2.成本法

  思路:

  按在建工程客观投入的成本评估,即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。

  公式:

  在建工程价值=土地取得费用+专业费用+建造建筑物费用+正常利税

  3.假设开发法

  思路:

  与房地产评估假设开发法道理是相同的,就是房地产建成之后,如果卖了,就有售楼价,售楼价把后面的都减去,剩下的就是在建工程的价值。

  公式:

  在建工程价值=房地产预期售价-(后续工程成本+后续工程费用+正常利税)

  (二)在建工程评估方法的选择

  1.整个建设工程已经完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程,可采用工程形象进度法进行评估。

  2.对于实际完成工作量较少的在建工程,可采用成本法或假设开发法进行评估。

  3.属于停建的在建工程,要查明停建的原因,确因工程的产、供、销及工程技术等原因而停建的,要考虑在建工程的功能性及经济性贬值,进行风险系数调整。

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