“十一”长假期间，中国楼市迎来新一轮的收紧调控大潮。自9月30日起直至黄金周结束，北京、广州、深圳、苏州、合肥等19个城市8天内先后出台楼市调控政策。至此，国内限购城市重新扩围至20个。

　　‘哪些城市出台了政策? ’

　　自9月30日至10月7日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州，这19个涵盖了一线、二线、三线的城市发布了力度不一的楼市调控政策。

　　深圳：重启“90/70”政策;市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房

　　南京：市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;2套房首付提至8成

　　厦门：限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高

　　广州：2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款

　　北京：重启“90/70”政策;2套房为非普通自住房首付至少七成

　　天津：拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40%

　　苏州：户籍居民有三套房者，不得再买房;房企价格过高将被约谈

　　成都：分区域限购，二套房首付比例不低于40%;部分区域单人只能新购一套房

　　郑州：拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30%

　　珠海：本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40%

　　济南：购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房

　　无锡：二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价

　　合肥：在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30%

　　武汉：汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷

　　佛山：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证

　　南宁：商品房实售价格不得高于预售申报价

　　东莞：申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%。

　　福州：1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制。

　　惠州：预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，各地选择“十一”长假密集出台政策，希望政策积极被市场所吸收，不被过度地解读。因为，如果各地政策出台的时间点不紧凑，会使得部分未出政策的城市面临更大的压力，即防范部分炒房需求从政策收紧城市转移到政策未收紧城市。

　　‘调控有何新特点? ’

　　“十一”前少数二线城市出台了收紧楼市的限购或限贷政策，此次黄金周期间，北京、苏州、深圳、南京、厦门等城市属于“加码”调控。例如，北京分别将购买首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、苏州等城市限购力度恢复到2014年“9.30”之前。

　　各城市新一轮楼市调控政策中，天津、郑州、成都、济南、无锡、福州等地则同时出台了限购、限贷等措施，且多地采取了“分区调控”模式。例如，天津对已有1套住房的非本市户籍家庭，暂停在市内六区和武清区再购房，同时提高其首套房商贷首付比例至40%。

　　南宁和惠州出台的新政策则未提及限购限贷政策，基本上是从规范市场交易秩序、稳定市场预期等出发。例如，南宁要求房地产开发企业实际销售价格不得高于预售申报价。

　　‘为何是这些城市? ’

　　多位业内分析人士认为，此轮调控政策的出台主要是针对近期房价上涨过快的城市，抑制房价过快上涨是最直接的目的。

　　据中国指数研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨2.83%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。

　　郑州、无锡、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、芜湖、赣州、福州环比涨幅居前十，涨幅在4.8%-7%之间，多地已在“十一”黄金周期间出台了收紧性政策。

　　已经8月或9月份开始实施限购或限贷的苏州、厦门、杭州、合肥、南京、武汉9月份新房价格则分别环比涨1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，继续保持强劲上涨势头。

　　房地产专家谢逸枫曾表示，如果已出台收紧政策的城市楼市持续高烧不降，地方将调控加码，出台提高房贷首付、利率，限购、限贷条件与标准升级，取消税收优惠，打击第三方房贷平台等政策。

　　‘还有哪些城市可能会收紧? ’

　　上一轮楼市限购周期(2014年9月30日前)，高峰时期共46个城市发布了限购政策。经历十一长假各地密集发布新政后，记者梳理发现，限购城市迅速从8个增至20个城市，分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

　　业内人士分析，未来，石家庄、青岛等房价涨幅较快的城市，仍有出台限购政策的可能。上海等热点城市也不排除会在信贷收紧等方面有动作，政策大体上与2010-2011年的限购限贷政策内容吻合，思路也基本一致。

　　严跃进表示，后续一些省会城市、计划单列市、部分大城市周边的中小城市，都会有收紧政策的可能。例如，南昌、长沙、重庆、太原、昆明、西安、嘉兴、宁波、常州等城市。而贵阳等房价波动很小的城市则主要还是坚持去库存，同时对租赁市场进行规范。

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，一些城市仍面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，“因城施策”、“一城一策”将成为趋势。

　　‘对市场的影响 ’

　　张大伟表示，各个城市间的政策会产生叠加的效果。从国庆长假期间的成交量来看，市场成交量比去年同期已经有了一个明显的下滑，特别是在一二线城市大部分市场的成交量跌幅已经超过了30%。

　　“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘银十’的成交量会有一个明显的下调。”张大伟预计，对于房价来说，由于前期地王项目集中入市，定价较高，市场价格仍处于上行阶段。政策收紧后，房价将处于相对稳定状态，预计涨幅或将收窄。

　　方正证券首席经济学家任泽平认为，本次房地产调控堪称史上最严。各地步调一致、态度坚决、政策严厉，并有央媒引导舆论，可能是各地落实最新中央精神，建议重视此次调控决心。“我们判断房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。”

　　中国指数研究院指出，在地方政府一系列收紧政策影响下，有望抑制部分投资投机需求，房价涨幅将逐步趋稳。

　　“年底前，个别大城市房价依然会上涨，只不过涨幅没有近期的大;部分城市或在明年价格有所下降。”严跃进认为，年底前市场需求依然属于高位，部分房企会加快推盘。到了明年，市场整体成交量或会下滑，但长期看，政策的效力依然会减弱，要警惕各类规避政策的新做法。

　　不过，一些分析人士认为，在一些楼市火爆的同时，一些城市仍然面临去库存的压力，仍有望出台宽松政策。

　　‘国际社会关注 ’

　　国际货币基金组织(IMF)亚太部副主任马克斯·罗德劳尔罗德劳尔6日表示，近几个月来中国房价涨势很快，特别是一些大城市，这一方面反映出住房需求大于供给的市场因素，另一方面也反映出地方政府早些时候取消了一些购房限制措施以应对房地产市场下滑，为此银行新发放了很多住房抵押贷款。

　　从长期来看，罗德劳尔建议中国征收房产税，这不仅有利于增加地方政府财政收入，也有利于更好调控房地产市场，但房产税从立法到实施需要较长时间，无法应对短期房价过快上涨问题。

　　美国《华尔街日报》评论称，这是中国政府领导层为抑制推动房价飙涨的购房热潮所采取的新一轮行动。在经历了两年的滑坡之后，中国房地产市场去年年末开始再度疯狂上涨。分析师和经济学家称，此轮楼市热潮主要是由中国经济增长放缓之际过多的资金追逐过少的投资机会所致。

　　中国官方今年年初以来就已警告房地产泡沫逐渐抬头，政府上月末在更多城市报告房价大幅上涨后加大了楼市调控力度。报道称，多个城市接连出台限购的做法，中国政府在此前的房地产泡沫出现时也采用过，不过，这次正面临经济全面放缓的考验，制造业等传统的经济增长点失去动能，这些政策可能导致房地产价格急剧下跌并拖累经济增长。

　　香港理工大学公共政策所研究员翁海颖5日在《东方日报》上撰文称，除各地推出限购令，住房和城乡建设部公布了对45家房地产相关企业的查处名单，对他们的虚假广告、违规预售、捂盘惜售等行为采取行动。文章认为，限制买房，规管卖房，内地采取“两手皆硬”调控房地产，2014年以来宽松的中国房地产政策正式步入拐点。

　　韩国《首尔经济》7日称，现在中国不动产投资者的处境可用在刀尖上跳舞来形容。

　　日本富士电视台报道认为，尽管中国地方政府出台政策限制房地产市场过热，但民众的住宅需求仍然强劲，加上很多人认为房地产市场即使被调控也只是在短时期内价格下跌，长远来看还是会涨，所以这让中国人的储蓄以及投资者手中的钱还是流向房地产市场，设法让民间资金转向投资实体经济，这才是抑制房产泡沫的方向。