二级建造师《建设工程法规及相关知识》考点：物权制度
来源 :考试网 2017-08-14
中【真题】
(二级10-05)
根据《物权法》的相关规定，以建筑物抵押的。抵押权自( )时设立。
A.合同签订 B.备案 C.交付 D.登记
(二级10-08)
根据《物权法》的相关规定，不得抵押的财产是( )。
A.正在建造的航空器 B.土地所有权 C.生产原材料 D.荒地承包经营权
(二级09-04)
根据《物权法》规定，下例关于抵押权的表述中错误的是( )。
A.在建工程可以作为抵押物
B.即使抵押物财产出租早于抵押，该租赁关系也不得对抗已经登记的抵押物
C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产
D.抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权
1.3.7.5与建设工程相关的用益物权——建设用地使用权(1055P25)★★
1、建设用地使用权
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概念 |
依法对国家所有土地享有占有、使用和收益的权利，有权建造建筑物、构筑物及其附属设施 | |
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范围 |
地表、地上、地下；后权不得损害前权 | |
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设立方式 |
划拨 |
针对政府公务、军事、公益、基建等用地：不交钱，无期限，要严格限制 ；期限：无限制 |
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出让 |
针对经营性用地：交出让金，有期限，多个有意者，应当招标、拍卖公开竞价 期限：居住70年，商（商业）旅（旅游）乐（娱乐）40年，其它50年 | |
2、建设用地使用权人的权利和义务
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权利 |
1 |
地上物所有权：除非有相反证据，楼随地 |
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2 |
转让、互换、出资、赠予、抵押：即可流转；注意：要依法、不得超期、楼地一体处分 | |
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3 |
获得补偿：使用权期内被征用、收回的，地上建筑要补偿、出让金要相应退还 | |
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4 |
期满续期：仅对住宅用地自动续期；其余有约定的从约定、无约定的从法定 | |
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义务 |
1 |
履约：招拍挂拿地后要签约，应当书面（土地出让合同是“要式合同”） |
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2 |
支付出让金：不交钱的构成违约，收地+赔偿 | |
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3 |
不得改变土地用途：要改的话需要经批准的 | |
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4 |
登记：设立、变更、注销都要登记 |
【真题示例】
(二级09-64)
国有建设用地使用权的用益物权，可以采取( )方式设立。
A.出租 B.出让 C.划拨 D.抵押 E.转让
二级2010-05-D
二级2010-08-B我国土地所有权属于国家或农村集体所有，两种情况，参见《宪法》第十条
二级2009-04-B
二级2009-64-BC
1.3.7.6物权的设立、变更、转让和消灭(1054P24)★★★
1、不动产的物权变动—登记主义
我国是登记主义：即自登记时发生物权效力;注意：国有自然资源、法律另外规定(见3)除外。不动产物权=合同生效+完成登记
不动产登记对合同效力的影响：没影响。合同生效根据《合同法》的规定，物权的生效
根据《物权法》的规定。不登记不影响合同的生效：房产商一房两卖两个合同都有效，过户
登记给谁，谁获得房屋产权。为防止这种情况，物权法同时规定了“预告登记”制度。
预告登记：签订不动产买卖合同后，当事人可向登记机构申请预告登记，登记后未经
权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。登记失效条件：债权消失(如：不买了)
或可以办理不动产登记之日起3个月内未申请登记(能登记不登记)。
2、动产的物权变动——交付主义
动产物权变动我国采取的是交付主义。
例外规定：船舶、航空器、机动车(运输工具)等未经登记，不得对抗善意第三人。即：
这些未经登记的动产物权非常脆弱。
例1：张三买走了李四的一只羊，约定第二天交付购羊款200元，当晚张三将羊以150
元价格转卖给了不知情的王五，并携款潜逃。张三卖羊时，羊的所有权为谁所有?李四是否
有权向王五返还该羊?李四的权利应向谁主张?
结论：没收到钱的情况下，让对方取走货，货款两空的风险很大。
例2：张三将汽车卖给李四后未办理车辆过户手续(但是汽车物权已经因交付而归属李
四了)，某日张三向李四借开该车，并趁机将该车卖给了不知情的王五，并办理了过户手续
(车管所资料上的车主还是张三)。此时李四不能向王五主张对该车的动产所有权(即：不
能对抗善意第三人)。——注意：王五一定要是善意的，即不知情的。
3、物权变动的特殊变动规定
○1因法律文书、政府征收决定导致的物权变动，法律文书生效时物权变动，
○2因继承或受遗赠取得物权，继承或受遗赠发生时物权变动
○3因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时取得或消灭物权(不需登记)
【真题示例】、
(二级10-74)
根据《物权法》的相关规定，将( )作为抵押物的，其抵押权自登记时设立。
A.交通运输工程 B.正在施工的建筑物 C.生产设备、原材料
D.正在加工的工程模板 E.建设用地使用权
(二级09-05)
根据《物权法》规定，一般情况下动产物权的转让，自( )起发生效力。
A.买卖合同生效 B.转移登记 C.交付 D.买方占有
(一级09-44)
甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购
房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )27。
A. 若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少
B. 甲必须收回房屋并向乙方交付
C. 丙取得该房屋的所有权
D. 乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任
二级2010-74-BE
二级2009-05-C
一级2009-44-B，典型的一房二卖案例，两个合同都有效，合同形成债权;谁办理了登记，房子物权归谁。
1.3.7.7物权的保护(1056P26)
保护途径：和解、调解、仲裁、诉讼等
保护形式：1申请确权、2返还原物、3排除妨害或消除危险、4修理、重做、更换或恢
复原状、5赔偿损失等民事责任;
违法的还应承担行政责任;犯罪的还应承担刑事责任。