建设工程担保制度

　　1.保证合同的当事人：债权人与保证人。保证的方式分为：一般保证和连带责任保证。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。保证人的资格条件：1)国家机关不得为保证人，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外。2)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。3)企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。保证期间：有约定的，从约定;没有约定的，6 个月(主债务履行期届满之日起六个月)，保证期间以后不再承担责任。

　　2.债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任;如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。

　　3.担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。

　　4.抵押人可以是债务人，也可以是第三人。抵押不转移对财产的占有。不得抵押财产：1)土地所有权;2)集体土地使用权;(注：“四荒”土地可以抵押)3)事业单位、社会团体的公益设施;4)权属不明或有争议的财产;5)依法被查封、扣押、监管的财产。

　　5.抵押权的产生 1)不动产登记生效：在建建筑物;土地使用权;城市房地产;林木;2)动产登记对抗：航空器、船舶、车辆，未经登记不能对抗善意第三人。3)抵押权的产生与抵押合同效力的区分：抵押合同自签字盖章时生效;不动产抵押权自登记时产生。

　　6.抵押权的实现：抵押权人可以与抵押人协议折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。折价不需要通过法院;拍卖和变卖只能通过法院。

　　7.抵押清偿顺位：登记的优先于未登记;都未登记时，依合同成立先后;顺序相同时，按比例清偿。

　　8.质押与抵押的区别：质押转移占有，抵押不转移占有。动产质押和权利质押。

　　9.留置权：法定权利。只能是动产。同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。留置期不能少于两个月(鲜活易腐的动产除外)。可以在合同中约定不得留置标的物。

　　10.定金罚则：给付定金的一方不履行债务，无权要求返还定金;接受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。主合同无效，则定金合同也无效。合同从实际交付定金之日起生效。定金不得超过主合同标的额的 20%。