土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有( )。【2016】

　　A.城市郊区的土地归国家所有

　　B.自留地归集体所有

　　C.城市市区土地归国家所有

　　D.农村土地均归集体所有

　　E.宅基地归农民个人所有

　　【答案】BC

　　【解析】

　　A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

　　B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　C正确，城市市区的土地属于国家所有。

　　D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外。

　　【提示】

　　此知识点为高频考点。一定要注意区分国家所有的土地和集体所有的土地的用途，国家所有的土地可以民用、商用、军用等，集体所有的土地只能民用。注意，建设用地使用权的权利只能是建立在国家所有的土地上的。

　　【例题 单选】根据《物权法》，建设用地使用权自( )时设立。【2017】

　　A.划拨

　　B.登记

　　C.支付出让金

　　D.转让

　　【答案】B

　　【解析】建设用地使用权自登记时设立。

　　【例题·单选】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是( )。【2015】

　　A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构建物及附属设施应一并处分

　　B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过50年

　　C.建设用地使用权期间届满的，自动续期

　　D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记

　　【答案】A

　　【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　【提示】

　　此知识点规定较为琐碎，需要注意细节把握。学习中要注意知识点之间的融会贯通，建设用地使用权，既是用益物权的一种，又是担保物权中的抵押权的第二种抵押物。

　　【例题·多选】关于地役权，下列表述正确的是( )。【2017】

　　A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同

　　B.地役权合同应包括解决争议的方法

　　C.地役权自地役权合同签订时设立

　　D.地役权自地役权合同生效时设立

　　E.未经登记，不得对抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。

　　地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。“一般”与“应”意境相差较大，不建议选B。

　　【例题·单选】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转让给丙。关于各方权利的说法，正确的是( )。【2016】

　　A.甲的地役权因办理登记而设立

　　B.乙转让土地使用权应经甲同意

　　C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意

　　D.甲的地役权对丙具有约束力

　　【答案】D

　　【解析】

　　A错误，甲的地役权因签订合同而设立。

　　B错误，乙转让土地使用权无需经甲同意。

　　C错误，土地所有权人设立地役权需经乙的同意。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　D正确，丙是权利转让的受让人，地役权对丙具有约束力。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　【提示】

　　此知识点为高频考点，需要理解掌握，地役权的设立通过合同债权关系即可产生，但是不登记不得对抗善意第三人。

　　【例题·多选】根据《物权法》，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，该合同效力为( )。【2012】

　　A.合同自办理物权登记时生效

　　B.合同自成立时生效

　　C.未办理物权登记合同无效

　　D.未办理物权登记不影响合同效力

　　E.合同生效当然发生物权效力

　　【答案】BD

　　【解析】本题考查的是物权的设立、变更、转让、消灭和保护。未办理物权登记，不影响合同效力。

　　【例题·单选】甲与乙签订房屋买卖合同，将自有的一幢房屋卖给乙，并约定任何一方违约须向对方支付购房款25%的违约金。但在交房前，甲又与丙签订合同，将该房屋卖给丙，并与丙办理了过户登记手续。则下列说法中错误的是( )。【2009】

　　A.若乙要求甲支付约定的违约金，甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

　　B.甲必须收回房屋并向乙方交付

　　C.丙取得该房屋的所有权

　　D.乙不能要求甲实际交付该房屋，但可以要求甲承担违约责任

　　【答案】B

　　【解析】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，甲虽然与乙签订合同在先，但是并没有办理房屋登记手续，乙并没有获得房屋所有权;而甲、丙之间则进行了登记，丙取得了房屋所有权，甲无权收回房屋，只能向乙承担违约责任。

　　【例题·单选】有关物权保护的说法，正确的是( )。【2015】

　　A.物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决

　　B.侵害物权造成权利人损害的，权利人既可以请求赔偿，也可请求承担其他民事责任

　　C.侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任

　　D.物权归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物

　　【答案】B

　　【解析】

　　A错误，物权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

　　C错误，侵害物权，除承担民事责任外，还可能根据情节和后果承担行政责任或刑事责任。18年教材：侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　D错误，物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当确认权利，而不是请求返还原物。

　　B正确，损害赔偿是保护物权的民事途径之一，保护方式可单独适用也可合并适用。