1Z301042  土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　一、土地所有权

　　1.我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。耕地承包经营期限为30年。

　　2.土地承包经营权调整：经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报乡级和县级政府农业主管部门批准。

　　3.国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　4.城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有( )。【2016】

　　A.城市郊区的土地归国家所有

　　B.自留地归集体所有

　　C.城市市区土地归国家所有

　　D.农村土地均归集体所有

　　E.宅基地归农民个人所有

　　【答案】BC

　　【解析】

　　A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

　　B正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　C正确，城市市区的土地属于国家所有。

　　D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外。

　　二、建设用地使用权【重要】

　　(一)建设用地使用权的概念

　　(1)建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。

　　(2)建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

　　(二)建设用地使用权的设立

　　(1)设立范围：可地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　(2)设立方式：出让、划拨。(【总结】转让不是设立方式)

　　国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　(3)建设用地使用权自登记时设立(【总结】土地承包经营权不需要登记);登记机构应当向使用权人发放建设用地使用权证书。

　　(三)建设用地使用权的流转、续期和消灭

　　(1)建设用地使用权可以转让、互换、赠与或者抵押;

　　(2)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分;

　　(3)住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　三、地役权(注意与相邻权比较：“必要”利用为相邻权;“更好利用”为地役权)【必会】

　　1.地役权的设立

　　(1)地役权是用益物权，一般为有偿取得;

　　(2)当事人应采用书面形式订立地役权合同;

　　(3)地役权自地役权合同生效时设立，其产生不需要登记，但未登记不能对抗善意第三人;

　　(4)土地上已经设立了用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有人不得设立地役权。

　　2.地役权的变动

　　(1)需役地及需役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权;

　　(2)供役地及供役地上的权利转让的，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　【例题1·多选】关于地役权，下列表述正确的是( )。【2017】

　　A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同

　　B.地役权合同应包括解决争议的方法

　　C.地役权自地役权合同签订时设立

　　D.地役权自地役权合同生效时设立

　　E.未经登记，不得对抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。

　　地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。“一般”与“应”意境相差较大，不建议选B。

　　【例题2·单选】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转让给丙。关于各方权利的说法，正确的是( )。【2016】

　　A.甲的地役权因办理登记而设立

　　B.乙转让土地使用权应经甲同意

　　C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意

　　D.甲的地役权对丙具有约束力

　　【答案】D

　　【解析】

　　A错误，甲的地役权因签订合同而设立。

　　B错误，乙转让土地使用权无需经甲同意。

　　C错误，土地所有权人设立地役权需经乙的同意。土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　D正确，丙是权利转让的受让人，地役权对丙具有约束力。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。