建设工程物权制度

　　1Z301041物权的法律特征和主要种类

　　一、物权的法律特征

　　1.物权是支配权

　　物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介入。

　　2.物权是绝对权

　　物权的权利人可以对抗一切不特定的人。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务。

　　3.物权是财产权

　　4.物权具有排他性

　　物权人有权排除他人对于他行使物权的干涉。而且同一物上不许有内容不相容的物权并存，即“一物一权”。

　　二、物权的种类

　　针对物权的分类，具体见表1Z301040-1。

　　物权的分类 表1Z301040-1

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　　(一)所有权

　　1.占有权

　　2.使用权

　　3.收益权

　　4.处分权

　　(二)用益物权

　　用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

　　(三)担保物权

　　担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。

　　1Z301042土地所有权、建设用地使用权和地役权

　　一、土地所有权

　　1.概念：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。

　　2.制度：

　　(1)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

　　(2)国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

　　(3)城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，具体见表1Z301040-2。

　　土地所有权的分类 表1Z301040-2

　　二、建设用地使用权

　　(一)建设用地使用权的概念

　　1.概念：建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。

　　2.形式：建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。

　　3.用途：取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

　　(二)建设用地使用权的设立

　　1.设立范围：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。

　　2.设立方式：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。【注：转让不是设立方式】

　　3.登记：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。【注：土地承包经营权不需要登记】

　　(三)建设用地使用权的流转、续期和消灭

　　建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　1.当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限;

　　2.应当向登记机构申请变更登记;

　　3.附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。【注：流转时“房随地走，地随房走”】

　　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

　　【注：把握两个自动。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期】

　　三、地役权

　　(一)地役权的概念

　　地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

　　(二)地役权的设立

　　设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

　　地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

　　地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。

　　【注：把握4个善意第三人。

　　1.地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

　　2.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

　　3.当事人以下列财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人

　　4.表见代理是指行为人虽无权代理，但由于行为人的某些行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。】

　　(三)地役权的变动

　　需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

　　供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

　　【注：土地+地上权利=地役权，地役权与其他用益物权一并转让，遵循“房随地走、地随房走”原理。】

　　1Z301043物权的设立、变更、转让、消灭和保护

　　一、不动产物权的设立、变更、转让、消灭

　　1.不动产物权变动效力

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。

　　经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。【注：国家所有的自然资源，所有权可以不登记，注意把握这个例外】

　　2.物权变动与合同成立的关系

　　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　二、动产物权的设立和转让

　　动产物权以占有和交付为公示手段。动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

　　船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。