【知识点】不确定性分析的种类(三类)

　　【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素

　　■土地取得成本

　　■建筑安装工程费

　　■房地产租售价格

　　■开发周期

　　■融资成本

　　■空置率

　　■运营成本

　　■投资收益率

　　■可出售面积

　　■置业投资的权益投资比率

　　【知识点】盈亏平衡分析的分类

　　【知识点】盈亏平衡分析的基本原理

　　■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分

　　总成本=固定成本+变动成本

　　■建立成本、产量和利润三者的数学模型

　　■利润=销售收入-总成本-税金

　　■求取保本点或临界点

　　【知识点】成本的分类

　　【例题】(2013年真题)对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为(　)两部分。

　　A.固定成本和变动成本

　　B.会计成本和经济成本

　　C.显性成本和隐性成本

　　D.私人成本和社会成本

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡分析基本原理。对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分为固定成本和变动成本。

　　【知识点】线性盈亏平衡分析的假设条件(六条)

　　■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去

　　■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数

　　■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数

　　■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

　　■按单一产品计算，当生产多种产品时，应换算为单一产品，不同产品的生产负荷率的变化应保持一致

　　■所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据

　　【知识点】盈亏平衡点的计算—图解法(看线性盈亏平衡分析图)

　　■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

　　■画出固定成本线(一条平行于横轴的线)和可变成本线(一条通过0点的斜线)

　　■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

　　■画出销售收入线

　　■销售收入线与总成本线的交点即为盈亏平衡点，在横轴上对应的产量即为保本产量

　　■盈亏平衡点越低，盈利的机会越大，亏损风险越小

　　【知识点】盈亏平衡分析的评价原则

　　盈亏平衡点越低越好

　　[BEP(V)用单位产品变动成本表示除外]

　　■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强

　　■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益

　　■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力

　　【形象理解】

　　对项目的预测值相当于高考分数的估分值，项目盈亏平衡点值相当于高考录取分数线，想一下，录取分数线高对考生有利，还是录取分数线低有利?

　　【例题】(2014年真题)在房地产投资项目盈亏平衡分析中，用(　)表示的盈亏平衡点越高，说明风险越小。

　　A.销售量

　　B.销售单价

　　C.销售额

　　D.单位产品变动成本

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡点的值不论是用产量表示，还是用生产能力利用率表示;不论是用产品单价表示，还是用销售额表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。

　　【例题】某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　)元/㎡。

　　A.2350.00

　　B.2937.50

　　C.3250.00

　　D.4062.50

　　『正确答案』A

　　『答案解析』总建筑面积=10000×4=40000，可销售面积=40000×80%=32000，

　　销售单价×销售量=固定成本+单位可变成本×销售量，

　　设单位变动成本为x，

　　0.45×32000=5000+40000x，

　　x=0.235(万元)。

　　本题的难点在于，计算销售收入要用可销售面积，而计算变动成本要用建筑面积;另外要注意单位一致。

　　【关注点】作此类题的注意点

　　1.注意单位，有的是元，有的是万元，要统一

　　2.注意面积，计算销售收入时要用可售面积，计算成本时要用建筑面积

　　3.注意销售税费，要从销售收入中减去