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中级经济师考试《房地产专业》重点知识点:动态投资回收期

来源 :考试网 2018-09-25

中级经济师考试《房地产专业》重点知识点:动态投资回收期

  【知识点】动态投资回收期

  ■概念

  是把投资项目各期的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现后,再来推算投资回收期的,即自投资起始点算起,净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份

  ■实质

  指以项目的净收益抵偿初始投资所需要的时间,用于衡量投资项目初始投资回收速度

  【知识点】动态投资回收期的计算公式(下述现金流量必须为折现后)

  投资回收期=累计净现金流量折现值出现正值的期数

  【知识点】动态投资回收期的评价准则

  动态投资回收期小于等于基准投资回收期,项目可行

  动态投资回收期大于基准投资回收期,项目不可行

  【知识点】动态投资回收期指标的优缺点

  ■优点

  容易理解,计算也比较简便,在一定程度上显示了资本的周转速度

  ■缺点

  该指标没有全面地考虑投资方案在整个计算期内的现金流量,不能反映投资回收之后的情况,所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果

  【例题】(2012年真题)房地产投资项目的投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年数。

  A.净现金流量

  B.累计净现金流量

  C.现金流入减去现金流出

  D.累计净现值

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查投资回收期的相关内容。对房地产投资项目来说,动态投资回收期就是自投资起始点算起,净现金流量折现值的累计值等于零或出现正值的年份。

  【例题】某项目净现金和累计净现金如下表,则该项目的动态投资回收期是( )年。

年末

0

1

2

3

4

5

净现金流折现(万元)

-2000

446.35

432.32

532.59

640.67

455.57

累计净现金流折现之和(万元)

-2000

-1553.65

-1121.33

-588.74

51.93

507.50

  A.3.O9

  B.3.48

  C.3.83

  D.3.92

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查动态投资回收期的计算。

  【知识点】静态盈利性指标及其计算(四率一期)

  ■利润率

  成本利润率

  资本金利润率

  资本金净利润率

  ■投资收益率

  ■静态投资回收期

  【知识点】成本利润率

  ■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

  项目总开发价值=项目总销售收入-销售税费

  项目总开发建设成本=土地取得成本+开发成本+开发费用

  【关注点】

  ■成本利润率必须假定项目全部建成并销售完成,一个项目只有一个,不分年

  ■成本利润率大于或等于目标利润率,则项目可行,反之则不可接受

  ■注意总开发价值这个概念

  ■销售税费不属于成本,但营销费用属于成本

  【知识点】资本金利润率

  ■反映项目资本金的盈利能力

 

  【例题】已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。

  A.10.0%

  B.14.0%

  C.25.0%

  D.35.0%

  『正确答案』D

  『答案解析』本题考查资本金利润率的计算。

  【知识点】资本金净利润率

  【例题】(2016年真题)在同一个房地产投资方案中,资本金利润率(R)和资本金净利润率(r)的关系是( )。

  A.R>r

  B.R

  C.R=r

  D.无法判断两者的大小

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查静态盈利性指标及其计算。资本金利润率=年税前利润或年平均税前利润/资本金×100%。资本金净利润率=年净利润或年平均净利润/资本金×100%。因此,资本金利润率>资本金净利润率。

  【知识点】投资收益率

  投资收益率=年息税前利润或年平均息税前利润÷项目总投资×100%

  年息税前利润=年利润总额+利息支出

  项目总投资=项目总开发建设成本

  【知识点】静态投资回收期

  ■在不考虑资金的时间价值的条件下,项目以净收益回收其总投资所需要的时间

  ■房地产投资项目,一般自投资起始点算起

  当各年的净收益相同时

  【重点难点】静态投资回收期与动态投资回收期的关系

  ■不折现,发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

  ■折现,则越向后钱越不值钱,要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资,需要的时间越长

  ■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期

  ■折现率越大,则两者之间的差距越大

  【例题】对于相同的两个房地产投资方案,某动态投资回收期(Pb)与静态投资回收期(Pb')之间的关系是( )。

  A.Pb

  B.Pb≤Pb'

  C.Pb=Pb'

  D.Pb>Pb'

  『正确答案』D

  『答案解析』由于动态的有折现,所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期。

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