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2017中级经济师《房地产经济》章节讲义:房地产投资项目盈亏平衡分析

来源 :考试网 2017-04-08

  房地产投资项目盈亏平衡分析★★

  (一) 盈亏平衡分析的概念及基本原理

  通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析,找出投资项目经济效益在某一范围内的临界值,这一分析就是盈亏平衡分析。可以预测分析投资项目的保本点,还可以用来预测分析在某一利润上的临界点,可以进行单方案分析,也可以对多个方案进行比较。

  盈亏平衡分析分为:线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。对房地产投资项目,一般只进行线性盈亏平衡分析。

盈亏平衡分析的基本原理是利润=销售收入—总成本—税金

总成本包括固定成本和变动成本

固定成本:一定时期一定产量范围内,不随产量变化而变化的成本。

变动成本:成本总额与生产量总数成正比增减变动关系的成本。

  (二)线性盈亏平衡分析方法

  1.线性盈亏平衡分析的假设条件

  ①产量等于销售量。

  ②产量变化,单位变动成本不变。

  ③产量变化,产品售价不变。

  ④在所分析的产量范围内,总固定成本保持不变。

  ⑤按单一产品计算。

  ⑥所采用的数据均为正常年份(即达到设计能力生产期)的数据。

  2.盈亏平衡点的计算

  (1)图解法

  根据上述假定条件,投资项目的销售收入、成本费用和产量之间存在以下关系:

  上式中,B为销售收入;P为产品单价;Q为产量;C为总成本费用;CF为总固定成本;V为单位产品变动成本。

  B、C

  盈利

  BEP

  亏损 VQ

  CF

  Q* Q

  当产量在0Q*范围时,B曲线位于C曲线之上,此时处于盈利状态。因此,B曲线与C曲线的交点BEP对应的产量Q*,就是盈亏平衡点产量。

  (2)数学计算法

  销售收入=总成本费用+税金+利润

  设T为单位产品税金,R为利润,

  B=C+T×Q+R

  PQ=CF+V×Q+ T×Q+R (5-53)

  ①用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q) :

  令式(5-53)中的利润R=0,则

  ②用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P):

  令式(5-53)中的利润R=0,则

  ③用生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP(%),盈亏平衡点销售量占正常销售量比重。

  ④用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B) :

  ⑤用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V) :

  小技巧:将待求设为X,整理公式即可。

  (四)盈亏平衡的评价原则

  盈亏平衡点的值越低越好[ BEP(V)除外]。

  1.盈亏平衡点的值低,说明项目抗风险能力强,说明项目达到较低的年产量就可保本。

  2.盈亏平衡点的值低,说明项目能取得较好的经济效益。

  3.盈亏平衡点的值低,说明项目单位产品售价高,单位产品成本低,显然项目盈利能力强。

  4.盈亏平衡点值低,说明项目生命力强,有较高的竞争能力。盈亏平衡点低,在产品滞销、竞争激烈时,只要生产销售相对较少量的产品,就能保本,使项目能生存下去。

  【例】 某房地产开发企业花每亩300万元取得了100亩居住用地的建设用地使用权,容积率为1.5。根据市场调研,前期费用为400万元,建筑安装工程费为1600元/m2,基础设施建设费为900万元,公共配套设施建设费为620万元,管理费用为160万元,财务费用为300万元,销售税费为销售收入的5.5%,商品住宅售价为6500元/m2。求该项目的保本开发面积、保本销售单价和实现8000万元利润的开发面积。

  【解】据题意分析,在该项目的成本费用构成中,除建筑安装工程费和销售税费外,其余所有费用都可看成是该项目的固定成本费用。

  (1)该项目的计划开发面积为:Q=100×666.67×1.5=100000(m2)

  (2)该项目的总固定成本为: CF =300×100+400+900+620+160+300=32380(万元)

  (3)该项目的预计销售单价为:P=6500元/m2

  (4)该项目的单位产品变动成本为:V=1600元/m2

  (5) 该项目的单位税金为:T=P×5.5%=357.5(元)

  (6)求保本开发面积:BEP(Q)=CF/(P-V-T)=323800000/(6500-1600-6500×5.5%)=71283(m2)

  (7)求保本销售单价:

  BEP(P)= CF /Q+ V+T=323800000/100000+1600+BEP(P) ×5.5%

  BEP(P)=4838/(1-5.5%)=5119.6元/m2

  (8)求实现8000万元利润的开发面积:

  令开发利润8000万,

  Q=(CF +R)/(P-V-T)=(32800000+80000000)/(6500-1600-6500×5.5%)=88894(m2)

  【例题:2012年单选】下列线性盈亏平衡表达式中,用产品单价表示盈亏平衡点的是( )。

  A.BEP(Q)= CF/(P-V-T)

  B.BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

  C.BEP(P)= CF /Q+ V+T

  D.BEP(V)=P-T- CF/Q

  【答案】C

  【解析】A.用产量表示的盈亏平衡点BEP(Q)= CF/(P-V-T)

  B.用销售额表示的盈亏平衡点BEP(B)=P×CF /(P-V-T)

  C.用产品单价表示的盈亏平衡点BEP(P)= CF /Q+ V+T

  D.用单位变动成本表示的盈亏平衡点BEP(V)=P-T- CF/Q

  【例题:2012年单选】对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时,应把总成本分解为( )两部分。

  A.固定成本和变动成本

  B.会计成本和经济成本

  C.显性成本和隐性成本

  D.私人成本和社会成本

  【答案】A

  【解析】把总成本分为固定成本和变动成本。

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