第五节房地产投资项目经济评价指标和方法 (重点)

　　【本节考点】

　　【考点】房地产投资项目经济评价指标体系

　　【考点】动态盈利性指标及其计算

　　【考点】静态盈利性指标及其计算

　　【考点】清偿性指标及其计算

　　【本节内容精讲】

　　【考点】房地产投资项目经济评价指标体系★

　　财务评价的目标有两个：一是评价项目的盈利能力。二是评价项目的清偿能力包括财务清偿能力和债务清偿能力。

　　房地产投资项目经济评价指标体系

　　【例题：2013年单选】房地产投资项目财务评价的目标是评价项目的盈利能力和( )。

　　A.资金平衡能力

　　B.清偿能力

　　C.融资能力

　　D.竞争能力

　　【答案】B

　　【解析】评价项目的盈利能力和清偿能力。

　　▲本知识点结束

　　【考点】动态盈利性指标及其计算★★★

　　(一)财务净现值

　　1.财务净现值的概念

　　财务净现值(FNPV)是指：项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。

　　基准收益率也称基准折现率，是企业或投资者以动态的观点所确定的、可接受的投资项目方案最低的收益水平。

　　它表明投资决策者对项目资金时间价值的估算，是投资资金应获得的最低收益水平，是评价和判断投资方案在经济上是否可行的依据。

　　基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀及资金限制等影响因素。

　　2.财务净现值的计算公式：

　　【例题】某房地产投资项目的现金流量见下表，如果投资者的目标收益率为12%，求该项目的财务净现值。

　　某房地产投资项目的现金流量

　　解:已知 ic =12%，利用公式

　　该项目的财务净现值FNPV：

　　补充：科学计算器的选择及使用

　　3.财务净现值的评价准则

　　(1)当FNPV>0时，说明该方案在满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益，故该方案可行。

　　(2)当FNPV=0时，说明该方案基本能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，方案基本可行或有待改进。

　　(3)当FNPV<0时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

　　【例题：2012年单选】某投资者以500万元购买了一商铺用于出租经营，未来20年的年净租金收入为60万元，投资者的目标收益率为10%。该投资项目的财务净现值为( )万元。

　　A.5.00

　　B.10.80

　　C.12.00

　　D.54.55

　　【答案】B

　　【解析】已知年值A=60万元，N=20年，i=10%，根据公式

　　(二)财务内部收益率

　　1.财务内部收益率的概念

　　财务内部收益率(FIRR)：是指项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量之和等于零时的折现率。

　　财务内部收益率的经济含义：

　　(1)在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。

　　(2)到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回。

　　(3)项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于财务内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受的最高贷款利率。

　　2.财务内部收益率的计算公式

　　对投资项目而言，财务内部收益率就是使财务净现值为零时的折现率，其数学表达式为：

　　该高次方程有n个解，研究表明：对于常规项目，财务内部收益率有唯一的实数解。

　　用内插法公式求出财务内部收益率，内插法公式为：

　　i1和i2之差一般不宜超过2%，最大不应超过5%。

　　【例】对于上例中的现金流量，求该项目的财务内部收益率。

　　【解】因为i=12%时，FNPV(12%)=261.82(万元)>0

　　基准收益率越大，财务净现值越小。因此，

　　令i1=15%，则：

　　=15.49(万元)

　　令i1=16%，则：

　　=-59.47(万元)

　　=15.21%

　　该项目内部收益率为15.21%，大于目标收益率12%。

　　3.财务内部收益率的评价准则

　　(1)当FIRR≥ic时，则方案或项目在经济上可以接受。

　　(2)当FIRR

　　【例题：2013年单选】衡量房地产投资项目可接受的最高贷款利率的财务指标是( )。

　　A.资本金收益率

　　B.成本利润率

　　C.总投资收益率

　　D.财务内部收益率

　　【答案】D

　　【解析】财务内部率是可以接受的最高贷款利率。

　　(三)动态投资回收期

　　1.动态投资回收期的概念

　　动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。

　　2.动态投资回收期的计算公式

　　计算表达式为：

　　在实际运算中，可以根据项目的现金流量表中的净现金流量折现值，用下列公式近似计算：

　　3.动态投资回收期的评价准则

　　(1)当动态投资回收期(Pb)≤基准投资回收期(Pc)时，说明项目能在要求的时间内收回投资，项目是可行的。

　　(2)当Pb>Pc时，说明项目不能在要求的时间内收回投资，项目是不可行的。

　　一般用于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目的财务评价。

　　【例题：2012年单选】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至( )等于零止的年份。

　　A.净现金流量

　　B.累计净现金流量

　　C.现金流入减去现金流出

　　D.累计净现值

　　【答案】D

　　【解析】动态投资回收期(Pb)：自投资起始点算起，累计净现值等于零的年份。