物业服务费的定价形式和计费方式

　　(一)物业服务费的定价形式

　　物业服务收费应区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主菅部门会同房地产行政主管部门确定。

　　物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主和物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　市场调节价是指物业管理的具体收费标准由业主委员会根据所需物业服务项目的数量和质量，结合市场行情提出建议标准，经业主大会表决通过并与物业服务企业协商后执行。具体收费标准应在物业服务合同中约定。

　　(二)物业服务计费方式

　　物业服务计费方式有酬金制和包干制两种。

　　1.酬金制

　　酬金制也称佣金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业服务过程中产生的归属于业主的其他收人也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收人包括产权归全体业主的停车场收人、成本费用在物业管理项自列支的其他经菅收人等。

　　在酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，节余仍然归业主享有，避免了出现收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益;对物业服务企业而言，由于酬金制是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应向全体业主公布物业服务资金年度预决算，并且每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　2.包干制

　　物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　实行包干制的物业服务企业与业主在签订物业服务合同时，应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，在此前提下，盈余或亏损均由物业服务企业承担，企业的经济效益与其管理服务、成本控制、经营运作能力紧密相关。

　　对物业服务企业而言，包干制的特点是费用包干，自负盈亏。仅就这一点而言，实行包干制的物业服务企业和其他企业在财务管理方面没有本质区别。

　　在包千制下，物业服务企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。但业主可以对物业服务企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业服务企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。

　　以包干制方式约定物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业菅理项目运作情况而发生变化;对物业服务企业而言，管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保章业主利益又促进企业发展。

　　3.酬金制和包干制的财务特征

　　(1)会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建阪、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。

　　(2)收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收人仅限于该项目的吻业管理酬金;采取包干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收人就是该项目的物业狠务费。

　　(3)成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：①物业服务企业固定成本的比例较高;(2)人工成本占总成本的比例较高;③物业服务企业成本费用的可预测性较强。