2016年中级房地产经济师考试考点精讲：房地产投资项目风险分析
来源 :考试网 2016-01-28
中个别性风险
经营风险-指公司由于经营条件恶化、经营管理不善而招致的风险
业务风险-指由于收益的变动而造成的风险(营业收入与销售成本变动)
财务风险-由于筹资及财务状况不良不足以维持企业偿债能力
信用风险-指赊销房地产商品，或采用分期付款方式出售房地产商品时，客户不能偿付款项或延期偿付款项所带来的风险
流动性风险-指房地产投资者持有的房地产欲出售时难以售出，或者必须 以较大损失为代价才能售出所带来的风险
预测、决策风险-是指房地产投资者错误地预测房地产行市，以及决策失误，行为失当所带来的风险
意外性风险
【例题1·单选题】【2007年真题】房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险，称为( )风险。
A.经营 B.业务
C.财务 D.信用
【答案】C
【例题2·单选题】【2006年真题】房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售，由此造成的风险称为( )。
A.经营风险 B.业务风险
C.财务风险 D.流动性风险
【答案】D
【例题3·单选题】【2008年真题】采用分期付款出售房地产商品，客户不能按约定偿付款项造成的风险为( )。
A.经营风险 B.信用风险
C.财务风险 D.业务风险
【答案】B|
风险类型 |
涵义 |
影响因素 |
对策 |
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商业风险 |
投资环境的变化 投资水平的差异 |
1.房地产类型 2.房地产管理水平 3.房地产市场变化 4.经济景气 5.房地产政策 6.政治风波 |
7.房地产类型组合投资 8.选择擅长经营的项目 9.规模投资限制竞争 10.在经济上升期投资 11.选择“短平快”项目 12.预期投资后的维持管理费用 |
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金融风险 |
由于金融市场的利率变化而引起的风险 | 1.金融政策调整 2.取消抵押品赎回权的威胁 3.银行催还贷款的要求 |
4.充分把握金融政策 5.预期银行贷款利率的变化 6.重视被拍卖的威胁 7.加强项目的经营管理 |
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购买力风险 |
由于通货膨胀的发生而使实际收益降低的风险 | 1.重视通货膨胀对投资的影响 2.争取较低的所得税率 3.选择好的地段进行投资 4.利用通货膨胀的影响增强在谈判中的地位 | |
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变现风险 |
房地产兑换为现金时可能遭受的价值损失 | 1.房地产的通用性 2.房地产的独立使用性 3.房地产的价值大小 4.房地产的可分割转让性 5.房地产的开发程度 6.房地产的区位（地段好坏） 7.房地产的净现金流量 8.房地产的市场状况 |
9.把握好搭配投资比例 10.选择容易分割出售的房地产进行投资 11.不做资金缺口的投资 12.选好房地产投资地段 13.操纵房地产现金流量 14.保证有能力持有房地产足够时间 15.搞好投资管理工作 |
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不可抗力风险 |
由于不可抗力而引起的房地产投资价值损失 | 1.房地产所在的地理位置 2.房地产本身特性 3.保险事业发展水平 4.抗灾自救能力 5.房地产管理水平 |
6.加强管理，预防为主 7.积极投保 8.选择不可抗力发生可能性小的地方投资 |
【例题1·多选题】【2007年真题】房地产投资的不可抗力风险有( )。
A.投资判断失误
B.地震
C.战争
D.台风
E.混和的通货膨胀
【答案】BCD
