2016中级经济师《财政税收》知识点串讲：契税

纳税人和征收范围：

(一)纳税人

境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

(二)征税范围

契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

1.国有土地使用权出让。对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让。

2.土地使用权转让。土地使用权转让不包括农村集体土地承包经营权的转让。

3.房屋买卖

下列情况，视同买卖房屋：

(1)以房产抵债或实物交换房屋—一由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

(2)以房产作为投资或作股权转让——由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税;以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。

(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。

4.房屋赠与

受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税。

5.房屋交换

房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

6.企业改革中有关契税政策

7.房屋附属设施有关契税政策

(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

契税的税率：

幅度比例税率：3%～5%。

契税的计税依据和应纳税额的计算：

(一)计税依据

1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所咬换的土地使用权、房屋的价格差额。

4.出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

(二)应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率

契税的减免：

契税减免的基本规定：

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税;

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税;

3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情减免;

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免;

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税;

6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，免征契税。

从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。