二、多项选择题

　　1.对一套住宅位置的完整描述应包括该房地产的(　　)等。

　　A.坐落

　　B.方位

　　C.面积

　　D.朝向

　　E.楼层

　　答案：ABDE

　　【解析】一宗房地产的位置，是指该房地产所在的地方，包括：①坐落，即该房地产所在的具体地点，如门牌号等;②方位，即该房地产在所在区域中的方向和位置，如在城市、住宅小区、十字路口地区中的方向和位置;③与相关场所的距离，如该房地产离市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、工作地、居住地等的远近;④临街(路)状况，即该房地产是临街还是不临街，是一面临街还是两面临街等;⑤朝向，即该房地产的建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向;⑥楼层，当该房地产为某幢房屋中的某层、某套时，其所在的楼层也是一种位置。

　　2.影响某地区某一时期房地产供给量的因素包括(　　)。

　　A.房地产的价格水平

　　B.消费者的收入水平

　　C.房地产开发成本

　　D.消费者对未来的预期

　　E.房地产开发企业对未来的预期

　　答案：ACE

　　【解析】某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发建设成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发企业对未来的预期。

　　3.征收集体土地时，对被征收农民的安置方式有(　　)。

　　A.货币安置

　　B.异地移民安置

　　C.保障安置

　　D.转为城市户口安置

　　E.重新择业安置

　　答案：ABCE

　　【解析】为妥当安置被征地农民的生产和生活，各级政府和国土资源管理部门积极探索以市场为导向的多种安置途径。目前，主要的安置方式有货币安置、保障安置、农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置和异地移民安置。其中，最为常用的安置方式是货币安置和保障安置。

　　4.下列国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让方式的有(　　)。

　　A.出售

　　B.互换

　　C.赠与

　　D.继承

　　E.土地入股

　　答案：CD

　　【解析】建设用地使用权转让的方式主要有以下几种：①建设用地使用权出售;②建设用地使用权互换;③建设用地使用权赠与。在实际中，建设用地使用权还存在土地入股、企业兼并、联建联营等经营性建设用地使用权转移方式，以及建设用地使用权继承，用地单位合并、分立、更名等非经营性建设用地使用权转移方式。建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和互换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。

　　5.某宗非经营性用地出让公告发布后，只有一个意向用地者，其取得该建设用地使用权的可能方式有(　　)。

　　A.招标

　　B.拍卖

　　C.挂牌

　　D.协议

　　E.租赁

　　答案：CD

　　【解析】国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。本题中，公告发布后，只有一个意向用地者，其取得该建设用地使用权的可能方式有挂牌和协议。

　　6.对城市居民房地产购买力调研的主要内容有(　　)。

　　A.居民收入状况

　　B.居民购买力投向

　　C.居民家庭结构

　　D.居民收入结构和房价结构

　　E.居民性别结构

　　答案：ABD

　　【解析】对居民房地产购买力调研的主要内容包括：①居民收入。对居民收入的调研通常考虑居民个人收入、可支配收入和可随意支配收入三个项目。②居民购买力投向，是指在居民购买力总额既定的前提下，居民将其购买力用于何处，购买力在不同的商品类别、不同时间和不同地区都有一定的投放比例。③居民收入结构和房价结构。居民收入结构是指不同收入的居民人数占居民总数的比例。房价结构是指市场价格不同的商品房数量占可供租售商品房总量的比例。

　　7.下列房地产市场调研方法中，属于实地调研法的有(　　)。

　　A.资料查阅法

　　B.小组访谈法

　　C.现场踩盘法

　　D.观察法

　　E.实验法

　　答案：BCDE

　　【解析】房地产市场调研的方法有多种，调研人员在市场调研中应根据具体情况选择恰当的方法。一般来说按照搜集信息方式的不同，房地产市场调研的方法可分为文案调研法和实地调研法两大类。其中，实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象，通过与被调查对象直接的交流、访问、座谈、观察等方式获取第一手资料的过程。实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

　　8.房地产开发项目的建筑安装工程费包括(　　)。

　　A.土地取得费

　　B.土建工程费

　　C.安装工程费

　　D.装饰装修工程费

　　E.销售费

　　答案：BCD

　　【解析】出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。其中，开发成本中的建筑安装工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等。

　　9.房地产投资项目敏感性分析的主要作用有(　　)。

　　A.提高决策的科学性

　　B.提高预测的可靠性

　　C.降低投资的风险性

　　D.测算风险发生的概率

　　E.测算投资的盈利性

　　答案：ABC

　　【解析】敏感性分析的作用主要表现在：①可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性;②可以启发投资项目经济评价工作人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性;③可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小;④可以筛选出若干最为敏感的因素，对它们集中力量研究，尽量降低因素的不确定性，进而减少投资项目的风险;⑤可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好;在什么范围变化时，投资项目的经济效益情况最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

　　10.按照需求层次的不同，购房者自住价值取向包括(　　)。

　　A.基本居住取向

　　B.地段价值取向

　　C.居住享受取向

　　D.社会地位取向

　　E.置换增值取向

　　答案：ABCD

　　【解析】自住价值取向，是以追求住房使用价值中自然性为主的需求者的价值取向，他们购房的主要目的是以满足自己居住或家人居住。这部分需求者所形成的住房需求也就是人们通常所说的“刚性需求”，按照需求层次的不同，自住价值取向可以分为基本居住取向、地段价值取向、居住享受取向和社会地位取向等几种主要的类型。

　　11.房地产投资项目前期策划实操性特点的主要表现有(　　)。

　　A.政策调控的实操性

　　B.市场运作的实操性

　　C.企业运作的实操性

　　D.住房保障的实操性

　　E.方案执行的实操性

　　答案：BCE

　　【解析】房地产开发项目前期策划是一个以理论为指导，以实践为核心的创造性行为过程，前期策划的总体方案最终要转化为具体的实际开发。因此，实操性是前期策划的一个重要特点，其主要表现为：①市场运作的实操性。房地产开发项目都是在特定的市场环境下运行的，项目的开发建设既要符合市场规律，又要适应区域市场的发展阶段。因此，在前期策划的过程中，应重点对项目开发周期时限内的房地产市场发展变化趋势进行科学分析和预测，强化房地产开发项目在市场运作过程中的实操性。②企业运作的实操性。项目前期策划所制定的方案，应符合房地产开发企业的实际，且是其有能力付诸实施的。一个再好的前期策划方案，如果企业没有能力实施和运作，对该企业来说是没有实际意义的。③方案执行的实操性。项目前期策划的全部成果是以前期策划方案的形式表现的。在前期策划方案中，不仅要使方案的阅读者知道项目应“做什么”，而且要使其知道“怎么做”。前期策划方案不是理论文章，是项目运作的指南，要注重实际操作。

　　12.房地产开发项目质量目标的管理内容有(　　)。

　　A.规划与勘察设计质量

　　B.现场监理人员素质

　　C.材料与设备质量

　　D.施工与环境质量

　　E.施工进度表编制质量

　　答案：ACD

　　【解析】房地产开发项目管理的目标体系包括成本(投资)、质量(功能)、进度(工期)三个基本目标。其中，质量目标是指整个房地产开发项目的质量，不仅包括施工质量，还包括规划和勘察设计质量、材料和设备质量、环境质量等要求，还包括满足相应的技术规范和标准的规定，以及房地产开发企业对房地产开发项目提出的各种质量要求。

　　13.房地产开发项目工程建设合同拟定的价款支付方式主要有(　　)。

　　A.按工程进度付款

　　B.竣工后一次性付款

　　C.分期付款

　　D.开工前一次性付款

　　E.预付款

　　答案：ACE

　　【解析】在房地产开发项目合同中，需要仔细斟酌的主要条款包括：①适用于合同关系的法律，以及合同争议处理的方式。②付款方式，如采用进度付款、分期付款、预付款或由施工单位垫资。③合同价格的调整条件、范围、调整方法，特别是由于物价上涨、汇率变化、法律变化、关税变化对合同价格调整的规定。④合同双方风险的分担，即将项目风险在房地产开发企业和施工单位之间合理分配。基本原则是，通过风险分配激励施工单位努力控制进度、成本、质量三大目标，控制风险，达到最好的工程经济效益。⑤对施工单位的激励措施，各种合同中都可以订立奖励条款;恰当地采用奖励措施可以鼓励施工单位缩短工期、提高质量、降低成本等。⑥为了保证双方诚实守信，必须有相应的合同措施，如工程中的保函、保留金和其他担保措施，合同中对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。

　　14.下列房地产的价值评估中，应遵循最高最佳利用原则的有(　　)。

　　A.市场价值

　　B.抵押价值

　　C.投资价值

　　D.现状价值

　　E.抵押净值

　　答案：ABE

　　【解析】评估房地产的市场价值，应遵循的原则包括：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③价值时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从上述原则中选择适用的估价原则。并可增加其他适用的估价原则。

　　15.在房地产估价的比较法中，建立价格比较基础的工作包括(　　)。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一成交日期

　　C.统一付款方式

　　D.统一价格水平

　　E.统一价格单位

　　答案：ACE

　　【解析】运用比较法估价一般分为以下几个步骤：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理;④求取估价对象价值。其中，在对可比实例成交价格进行处理中，建立比较基础一般要做的工作包括：①统一房地产范围;②统一付款方式;③统一价格单位。对于某些估价对象，有时难以直接选到与其范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同而范围有所不同的房地产交易实例作为可比实例。范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有情况下的彼此之间“好”与“坏”、“优”与“劣”或“新”与“旧”的差别。

　　16.房地产销售渠道决策的内容有(　　)。

　　A.确定销售渠道层级

　　B.确定销售渠道参与者

　　C.确定不同销售渠道房地产底价

　　D.确定销售渠道参与者之间关系

　　E.确定销售渠道终端需求者类型

　　答案：ABE

　　【解析】房地产销售渠道，是将房地产产品从房地产开发企业转移给房地产需求者的途径，即房地产产品由房地产开发企业到房地产需求者的流通过程中所经历的各个环节连接起来形成的通道及其参与者。房地产销售渠道的起点是房地产开发企业，终点是房地产需求者，中间环节是参与房地产产品交易的企业和个人，根据销售渠道起点到终点经过的层数，房地产销售渠道可分为零层、一层、二层、三层、多层等;根据房地产开发企业和房地产需求者之间是否使用中间商(房地产经纪机构)，可将房地产销售渠道分为直接渠道和间接渠道。

　　17.房地产开发企业商品房项目定价的目标有(　　)。

　　A.加快建设进度

　　B.维持企业经营

　　C.获取合理利润

　　D.降低开发成本

　　E.提高市场竞争力

　　答案：BCE

　　【解析】地产定价目标是指房地产开发企业根据所确定的房地产价格组织销售后所要达到的具体效果，其主要种类有：①实现预期利润。预期利润目标可以进一步分为利润最大化目标和预期投资收益率目标。其中，利润最大化目标的实现意味着企业应在一个合适的价格下进行合适规模的开发。②维持或提高市场占有率。市场占有率是指企业产品销售量(额)占同一市场上同类产品同期销售量(额)的比重。它是企业经营状况和产品竞争力的综合反映，关系到企业在市场中的地位和兴衰。③维护企业形象。在房地产价格确定和调整时，稳定价格、维护消费者利益、响应政府号召等，都是维护企业形象的体现。④维持营业，是指以能够继续营业为定价目标。

　　18.关于业主大会的说法，正确的有(　　)。

　　A.业主大会是业主的自治组织

　　B.业主大会是法人组织

　　C.业主大会是物业管理区域内物业管理事项的决策机构

　　D.业主大会是业主的民间组织

　　E.业主大会由全体业主组成

　　答案：ACE

　　【解析】业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，是物业管理区域内物业管理事项的决策机构。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权做出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。

　　19.物业服务定价成本中的人员费用包括(　　)。

　　A.工资

　　B.工会经费

　　C.教育经费

　　D.奖金

　　E.养老保险

　　答案：ABCE

　　【解析】物业服务成本或物业服务支出一般包括：①人员费用;②物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用;③绿化养护费用;④清洁卫生费用;⑤秩序维护费用;⑥物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;⑦办公费用;⑧管理费分摊;⑨同定资产折旧;⑩经业主同意的其他费用。其中，人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费。

　　20.下列房地产融资活动中，属于直接融资的有(　　)。

　　A.发行房地产股票

　　B.发行房地产债券

　　C.向银行申请贷款

　　D.住房公积金贷款

　　E.发行房地产投资信托基金

　　答案：ABE

　　【解析】房地产开发项目融资，可分为直接融资和间接融资，股权融资和债权融资，境内融资和境外融资。直接融资是通过金融市场筹集资金的融资方式，如公开发行股票、发行企业债券、非上市增资扩股等。间接融资是通过金融机构筹集资金的融资方式，如银行贷款等。直接融资和间接融资的区别主要是融资是否通过金融中介机构。ABE 三项属于直接融资;CD 两项属于间接融资。