三、案例分析

　　80 某市欲征收城郊两处居民点和部分农田建设工业园区，该处农用地转用方案符合土地利用总体规划。现该市成立了工业园区开发管理委员会，负责管理和监督土地的一级和二级开发。开发管理委员会通过招投标确定了甲公司作为土地一级开发承包商。 根据上述资料，回答下列问题。

　　81 土地行政主管部门将农用地转用方案和补充耕地方案报人民政府批准，还应满足的条件是( )。

　　(A)方案符合当地控制性详细规划要求

　　(B)方案符合土地利用年度计划确定的控制指标

　　(C)补充耕地面积至少与占用面积相等

　　(D)补充耕地方案符合土地整理开发专项规划

　　82 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。

　　(A)3

　　(B)4

　　(C)5

　　(D)10

　　83 甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。

　　(A)建设项目批准文件

　　(B)建设用地规划许可证

　　(C)房屋拆迁许可证

　　(D)拆迁计划和拆迁方案

　　84 在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。该协议的特征为( )。

　　(A)拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人

　　(B)协议签订有相对的强制性

　　(C)协议签订有严格的时间限制

　　(D)被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人

　　84 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为1500万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资1000万元，第二年建设投资1500万元。住宅总建筑面积为20000平方米，预计平均售价为4000元/平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20%，现房销售期两年分别销售房屋的30%，销售税费等占销售收入的10%，基准收益率为10%(地价发生于年初，其余现金流量发生在年末)。 根据上述资料，回答下列问题。

　　85 该项目第四年的累计净现金流量为( )万元。

　　(A)3220

　　(B)4220

　　(C)3200

　　(D)2200

　　86 该项目的静态投资回收期为( )年。

　　(A)2.42

　　(B)2.52

　　(C)2.62

　　(D)2.72

　　87 该项目的净现值为( )万元。

　　(A)-957.4

　　(B)1344.4

　　(C)1222.4

　　(D)1948.5

　　88 净现值法与内部收益率法的区别主要表现在( )。

　　(A)经济意义不同

　　(B)在多个互斥项目排序时会得出不同结论

　　(C)对再投资利润率的假定不同

　　(D)考虑了资金的时间价值

　　88 某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2000元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为2.5。经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2000元(不含土地成本)，销售税费率10%。在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了4家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这4家房地产经纪机构签订了委托代理合同。 根据上述资料，回答下列问题。

　　89 在房地产市场调研中，房地产市场需求的调研包括( )等内容。

　　(A)房地产消费者调研

　　(B)房地产消费动机调研

　　(C)房地产消费行为调研

　　(D)地区代理商的数量、素质

　　90 项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为30%，则项目的最低售价不得低于( )元/平方米。

　　(A)4000.44

　　(B)4400.44

　　(C)4444.44

　　(D)4600.44

　　91 该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有( )等特点。

　　(A)委托方协调工作量大

　　(B)佣金结算简单

　　(C)谁先代理成功谁取得佣金

　　(D)代理成本低

　　92 该房地产销售渠道选择的影响因素包括( )。

　　(A)房地产市场供求状况

　　(B)法定代表人经历

　　(C)房地产项目本身的市场前景

　　(D)可供选择的房地产经纪机构数量和能力

　　92 某宾馆的土地是2002年通过出让方式取得的40年使用权，建筑物建成于2005年，建筑物寿命为50年。该宾馆共有400张床位，平均每张床位每天的价格为50元，年平均空置率20%，正常营业时每月总费用平均占每月总收入的30%。估计该类宾馆的土地价值占30%。建筑物价值占70%，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%。现需要评估该宾馆在2007年的价格。 根据上述资料，回答下列问题。

　　93 根据上述资料应选用( )进行评估。

　　(A)市场法

　　(B)成本法

　　(C)收益法

　　(D)假设开发法

　　94 该宾馆的纯收益计算应为( )。

　　(A)400×50×365×20%×(1-30%)

　　(B)400×50×365×(1-20%)

　　(C)400 ×50×365×(1-20%)×30%

　　(D)400×50×365×(1-20%)x(1-30%)

　　95 评估中计算公式中的n应为( )年。

　　(A)35

　　(B)50

　　(C)36

　　(D)48

　　96 评估中计算公式中的房地产报酬率应为( )。

　　(A)8%

　　(B)10%

　　(C)8.6%

　　(D)0.094

　　96 李某决定于2007年5月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为120万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20000元，李某在4月份缴纳的住房公积金为300元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为15万元。根据上述资料，回答下列问题。

　　97 李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为( )万元。

　　(A)11

　　(B)15

　　(C)23.6

　　(D)20

　　98 李某能申请的住房公积金贷款最高额度为( )万元。

　　(A)2

　　(B)7

　　(C)15

　　(D)25

　　99 假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为( )万元。

　　(A)46

　　(B)50

　　(C)53

　　(D)64

　　100 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于( )。

　　(A)建造自住住房

　　(B)翻建自住住房、

　　(C)购买房地产债券或股票

　　(D)大修自住住房