一、单项选择题

　　1 【正确答案】 C

　　【试题解析】 逆城市化现象是指大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程。其结果是都市区人口的绝对数量下降，人口的净增率为负值。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 多核心理论最先是由麦肯齐(R.D.Mckenzie)于1933年提出来的，然后又被哈里斯(C.D.Harris)和乌尔曼(E.L Ullman)于1954年加以发展。该理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心区，而会出现多个商业中心。多核心理论模式虽然复杂，但仍然基于地租地价理沦。支付租金能力高的产业位于城市中心部位，其余是批发业和工业以及高密度的住宅区。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 A

　　【试题解析】 当企业对需要研究的问题和范围不明确，无法确定应该调研哪些内容时，可以采用探测性调研来找出症结所在，然后再作进一步研究。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　4 【正确答案】 D

　　【试题解析】

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　5 【正确答案】 A

　　【试题解析】 当计息期间为n，每期末均支付相同的金额A，年利率为i，则第n期末的终值为：称为等额分付终值系数，用符号(F/A，i，n)表示。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据等额分付偿债基金公式：A=F. 1/(1+i)n-1，每期末的存款额为：A=30×5%/[(1+5%)5-1]=30×0.1 8097=5.429(万元)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 经营型房地产开发投资的经济效果主要表现为租金收益、自营收入、房地产增值等方面。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　8 【正确答案】 C

　　【试题解析】 用：最小公倍数法进行方案比选的步骤为： ①求出三个方案的共同计算期。以三个方案计算期的最小公倍数作为共同计算期，由题可知为12年，在这个共同计算期内，方案1的现金流量要重复4个周期，方案2的现金流量要重复3个周期，方案3的现金流量要重复2个周期。在方案重复过程中，现金流量状态不变。 ②计算三个方案在共同计算期内各自的净现值。 ③选择最优方案。因为NPV3>NPV1，故方案3为最优方案。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 全面质量管理的基本观点包括：①质量第一。工程质量是项目交付物使用价值的集中体现，因此用户最关心的因素之一就是工程质量;②以预防为主。在房地产开发项目质量形成的过程中，事先采取各种措施，消灭种种不符合质量要求的因素，使之处于相对稳定的状态之中;③为用户服务。要求每道工序和每个岗位都要立足于本职工作的质量管理，不给下道工序留麻烦，以保证建设项目质量和最终质量能使用户满意;④一切用数据说活。依靠确切的数据和资料，应用数理统计方法，对工作对象和建设项目实体进行科学的分析和整理。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　10 【正确答案】 A

　　【试题解析】 现金折扣是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。在房地产销售中，一次性付款可以给予优惠是现金折扣策略的具体表现。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　11 【正确答案】 B

　　【试题解析】 稳定价格策略是指在整个营销期间，售价始终保持桕对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　12 【正确答案】 A

　　【试题解析】 国外研究者概括的“六个上午写营销计划书”的过程中，第二个上午的主要活动是“确定目标”。对目标的要求有：①目标必须含有一个日期;②目标必须是具体的;③目标必须是书面的;④目标必须是现实的，不能好高骛远。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 对可比实例成交价格进行交易日期调整时，通常是采用价格指数或价格变动率进行交易日期调整。

　　【知识模块】 房地产估价

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 折旧总额为：建筑物现值为：

　　【知识模块】 房地产估价

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 A项属于业主的义务。

　　【知识模块】 物业管理

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 业主委员会有责任和义务代表全体业主督促欠费业主限期缴纳物业服务费用。对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　【知识模块】 物业管理

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 等额本金还款抵押贷款的缺点是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。在贷款初期，月还款额大，使得许多借款人的月收入难以偿还贷款，不利于吸引借款，影响抵押贷款业务的拓展。

　　【知识模块】 房地产金融

　　18 【正确答案】 B

　　【试题解析】 人身保险的分类包括：①按保险责任不同，可分为人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险;②按承保方式不同，可分为团体保险和个人保险等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　19 【正确答案】 B

　　【试题解析】 契税是以权属发生转移的土地、房屋为征税对象，对承受土地、房屋权属的单位和个人征收的一种税收，属于财产税。

　　【知识模块】 房地产税收

　　20 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据应纳税额=营业额×适用税率，销售不动产的营业税税率为5%，则该房地产企业应纳税额=20×5%=1.00(万元)。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　21 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 中心性可理解为一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“强”、“弱”、“一般”、“特殊”等概念来形容和比较。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　22 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 我国的土地公有制、人多地少等国情，决定了我国在建设用地管理中必须坚持的原则有：

　　①节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则;

　　②强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则;

　　③实行建设用地有偿使用的原则;

　　④社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　23 【正确答案】 A,B,C

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　24 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 农村宅基地使用权的审批程序包括：

　　①需建住宅的农村村民向所在的农村村民委员会提出申请;

　　②农村村民委员会根据村镇规划，对宅基地中清进行审核，经农村村民委员会或者农村集体经济组织全体成员讨论同意;

　　③经乡(镇)人民政府审查后，报县级人民政府土地行政主管部门审核，由同级人民政府批准;

　　④政府批准后，发给《建设用地批准书》;

　　⑤政府批准后，实地丈量批放宅基地，检查现场灰线，核实无误后，方可动工建设;

　　⑥农村村民住宅建成后，实施检查是否按照批准的面积和要求使用土地;

　　⑦办理宅基地登记发证手续。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　25 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 房地产消费者调研主要是调研房地产消费者的数量及其构成，包括：

　　①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势;

　　②房地产现实与潜在消费者的数量和结构，如地区、年龄、民族、职业、文化水平、宗教信仰等;

　　③消费者的经济来源和收入水平;

　　④消费者的实际支付能力;

　　⑤消费者对房地产商品的区位、质量、价格、服务等的要求和意见等。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　26 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 房地产投资项目的主要不确定因素有八个方面：①土地取得成本;②建筑安装工程费等费用;③租售价格;④开发周期;⑤融资成本;⑥空置率;⑦经营成本;⑧投资收益率。此外，可出售面积、房地产置业投资项目的权益投资比率等也是房地产投资的不确定因素。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　27 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 D项，项目最低层次的单元是工作包，在工期计划中，工作包可以进一步分解到工序，这些工序构成了子网络。它们是项目总网络的基础。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　28 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 折扣定价策略的主要方式有：①现金折扣，指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣，这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性，同时卖方可降低发生呆账的风险;②数量折扣，指潜在客户大量购买时，则予以价格上的优待，是薄利多销原则的体现，可以缩短销售周期，降低投资利息和经营成本，及早收回投资。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　29 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 发布房地产广告，应当具有或者提供相应真实、合法、有效的证明文件，主要有：

　　①房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

　　②建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

　　③土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

　　④工程竣工验收合格证明;

　　⑤发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证明;

　　⑥出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明;

　　⑦中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明;

　　⑧工商行政管理机关规定的其他证明。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　30 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 市场法适用于评估住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等数量较多、经常发生交易的房地产的价值;而特殊设计的工厂、学校、寺庙、教堂等数量很少或较少发生交易的房地产，难以用市场法估价。

　　【知识模块】 房地产估价

　　31 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。其中，风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险报酬率以上部分的报酬率，包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率。

　　【知识模块】 房地产估价

　　32 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。

　　【知识模块】 物业管理

　　33 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 房地产债券投资方式相对于投资：企业股票来说，其特点主要有：①债券一般都有规定偿还期限;②债券一般均有固定的利率，不受银行利率变动和企业经营状况影响，收益稳定，风险较小;⑧债券可在金融市场上流通，变现能力较强;④债券能使投资者获得一定的收益。

　　【知识模块】 房地产金融

　　34 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产保险合同的体现形式主要有保险单、保险凭证、暂保单、投保单和批单等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　35 【正确答案】 D

　　【试题解析】 住宅销售总额=0.4×15000=6000(万元)，建设期每年的现金流入=6000×20%=1200(万元)，现房销售期每年的现金流入=6000×30%=1800(万元)，如表5-7所示。可得：该项目第四年的累计净现金流量为2200万元。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　36 【正确答案】 C

　　【试题解析】 由静态投资回收期的计算公式可得：该项目的静态投资回收期=(累计净现金流量出现正值的期数-1)+上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金=3-1+1040/1620=2.64(年)。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　37 【正确答案】 C

　　【试题解析】 根据财务净现值的计算公式：可知，该项目的净现值为：=254.55-99.17+1217.13+1106.48-1200≈1278.99(万元)

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　38 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 净现值法与内部收益率法的区别主要在于：①经济意义不同，NPV表示投资增加或减少的现值，IRR表示项目内在的利润率;②方法不同，NPV首先要求确定折现率，而IRR不需要;净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR;③互斥方案有时结论不同。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　【知识模块】 物业管理

　　39 【正确答案】 A

　　【试题解析】 业主大会筹备组组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。第二次业主大会会议由业主委员会组织召开。

　　【知识模块】 物业管理

　　40 【正确答案】 A,C

　　【试题解析】 选聘或解聘物业服务企业，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等决定，应当经专有部分占全部专有部分总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。B项，全部小户型业主和100个大户型业主的专有部分占全部专有部分总面积为总数的1/2[(4+1)/10]，没过半数，不符合;D项，全部大户型共600个业主，占总人数的43%(600/1400)<50%。

　　【知识模块】 物业管理

　　41 【正确答案】 D

　　【试题解析】 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。其中，一级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人;二级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人;三级资质企业的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。故新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有10人。