一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 杜能的农业区位理论所要解决的主要问题归为一点，就是如何通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。B项是工业区位理沦的核心;CD两项分别是城市空间结构理论中扇形理论和同心圆理论的核心。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 通常情况下，一般商品的需求量随着商品价格的上升而减少，随商品价格的降低而增加，即人们对某种商品的需求量与该商品的价格呈负相关关系。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，国务院规定商业、旅游、娱乐用地使用权出让的最高年限为40年。则该酒店的土地使用权最高年限不高于37年(40-3)。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 C

　　【试题解析】 国务院规定，工业用地最高出让年限为50年，开发期为5年，则剩余的土地使用年限为：50-5=45(年)。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 B

　　【试题解析】 评标小组由出让人代表、有关专家组成，人数为5人以上的单数，因此成员至少为5人。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 A

　　【试题解析】 土地使用权出让，招标、拍卖、挂牌公告包括的内容有：

　　①出让人的名称和地址;

　　②出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、用途、使用期限、规划指标要求;

　　③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法;

　　④索取招标、拍卖、挂牌出让文件的时间、地点及方式;

　　⑤招标、拍卖、挂牌时间、地点，投标挂牌期限，投标和竞价方式等;

　　⑥确定中标人、竞得人的标准和方法;

　　⑦投标、竞买保证金;

　　⑧其他需要公告的事项。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 B

　　【试题解析】 A项，拍卖出让可以设定底价也可以不设定;C项，竞买人的最高应价或者报价未达到底价时，主持人应当终止拍卖;D项，拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 A

　　【试题解析】 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门会同有关部门拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后下达，市、县人民政府国土资源行政主管部门执行。市、县人民政府国土资源行政主管部门编制建设用地使用权出让计划，并经过同级人民政府批准执行。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　9 【正确答案】 B

　　【试题解析】 邮寄询问法是通过向选定的样本对象寄送调查问卷，以获得收件人对有关问题看法的一种询问法。目前，由于电话、电子邮件和传真等的广泛使用，邮寄询问法的使用频率逐渐下降，并且由于回答率不易控制，在其他调研方法可行时不宜选用。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在可行性研究中，一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。但房地产投资项目有所不同，出售型房地产开发投资项曰，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期;经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期;房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　11 【正确答案】 C

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　12 【正确答案】 A

　　【试题解析】 并不是任何情况下都需要编制资产负债表。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　13 【正确答案】 B

　　【试题解析】 动态盈利性指标主要包括：①财务净现值;②财务内部收益率;③动态投资同收期。B项属于静态盈利性指标。

　　【知识模块】 房地产投资项目经济评价

　　14 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 目前在房地产开发项目中，项目管理组织结构的形式基本上有职能型、项目型和矩阵型三种。职能型组织结构方式适用于小型、简单而历时短的项目;项目型适用于大型复杂而历时长的项目;矩阵型组织结构方式适用范围较广，可以适用于同时承担多项目管理的企业，也可适用于分解为许多自成体系、独立实施的子项目的大型、复杂的项目。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 产品观念认为，消费者总足欢迎质量高、性能好、价格合理的房地产产品，只要提高产品质量，做到物美价廉，就一定会客户盈门，而无须花力气推销。产晶观念本质上是开发什么房地产产品就销售什么房地产产品，但它比生产观念多了一层竞争色彩。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 直接调整价格是指房屋价格的直接上升或下降。根据房地产价格确定的基本原理，直接调『整价格的途径有：①调整基价;②调整差价系数。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　18 【正确答案】 B

　　【试题解析】 无论采用何种面积计价，一宗房地产的总价是相同的。设建筑面积价格为x，根据下列公式：建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积，可得100x=80×4000，解得：x=3200，即该商品住宅的建筑面积为3200元/平方米。

　　【知识模块】 房地产估价

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产状况凋整可以分为：①区位状况调整，即对位置、交通、环境景观、外部配套设施等进行的调整;②实物状况调整，即对土地(面积大小、形状、地势、地质、基础设施完备程度、场地平整程度)和建筑物(建筑规模、建筑结构、设施、装饰装修等)进行的调整;③权益状况调整，即对土地使用期限、城市规划限制条件(如容积率)等进行的调整。

　　【知识模块】 房地产估价

　　20 【正确答案】 C

　　【试题解析】 运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

　　【知识模块】 房地产估价

　　21 【正确答案】 A

　　【知识模块】 物业管理

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 可变利率抵押贷款方式的贷款利率随市场利率指标的变化而调整，贷款机构利用该特点，向借款人转移了利率风险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　23 【正确答案】 B

　　【试题解析】 保险人依照有关规定的约定对保险标的的损失负责赔偿的情况包括：①火灾、爆炸;②雷击、暴雨、洪水、暴风、冰雹、泥石流、滑坡、地断突然塌陷;③飞行物体及其他空中运行的物体坠落，以及外来建筑物和其他同定物体的倒塌，由于下列原因造成保险标的的损失，保险人不负责赔偿：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动;被保险人及其代表的故意行为或纵容所敛;核反应，核辐射和放射性污染;地震。

　　【知识模块】 房地产金融

　　24 【正确答案】 C

　　【试题解析】 企业所得税收入总额中，不征税收入包括：财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入，

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　25 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 韦伯工业区位理论的假设条件是：

　　①研究的对象是一个均质的国家或特定的地区;

　　②工业原料、燃料产地分布在特定地点，并假设该地点为已知;

　　③工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变;

　　④劳动力供给亦为已知，劳动力不能流动，且在工资率固定情况下，劳动力的供给是充裕的;

　　⑤运费是重量和距离的函数;

　　⑥仅就同一产品讨论其生产与销售问题。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　26 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”在建设用地使用权出让合同解除中，较为多见的是当事人双方违约。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　27 【正确答案】 C,D,E

　　【试题解析】 国有建设用地使用权出让合同简称建设用地使用权出让合同或出让合同，是指国有建设用地使用权出让人和受让人之间就出让国有建设用地使用权及如何行使建设用地使用权等问题所达成的明确相互问权利和义务关系的协议。建设用地使用权出让合同中的出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　28 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 国有建设用地使用权终止的原因有：①因土地灭失而终止，主要是由于非人力和自然力量，如地震等，造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变;②由于土地使用者抛弃而终止，由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行，也造成土地使用权的终止。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　29 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 调研计划是市场调研工作的指导纲领。调研计划是关于资料搜集、样本选择、资料分析、研究预算及时间进度安排等方面的计划方案。

　　一般来说，调研计划包括：

　　①确定调研目标和内容;

　　②确定资料搜集方法;

　　③制定调研时间进度;

　　④制定调研经费预算。DE两项属于调研准备阶段的工作。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　30 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 调研报告的语言应力求严谨，在调研报告中既不能使用如“可能”、“大概”、“也许”等含糊词语，还要注意在选择使用表示强度的形容词或副词时，要把握词语的程度差异。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　31 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 主观概率与客观概率都具有两个重要特性：①所有可能发生的事件Ei中每一个事件发生的概率值P(Ei)应大于或等于0、小于或等于1;②各种可能发生的概率总和必须等于1。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　32 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 资料搜集分为文字资料和数据资料两大类;在可行性研究报告的实际编制过程中，有些：步骤是结合在一起的，而不是截然分开的，这需要报告编制人员在对市场进行认真的调查研究和对项目的充分认识基础上合理编制。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　33 【正确答案】 A,B,C

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　34 【正确答案】 A,D,E

　　【试题解析】 房地产促销是指房地产开发企业旨在扩大其房地产产品销售所进行的向目标客户传递房地产产品信息、激发潜在客户购买欲望、促成潜在客户购买行为的全部活动的总称。促销活动实质上是一种沟通活动、激励活动。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　35 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 运用收益法估价的步骤主要有：①搜集并验证可用于预测被估价房地产未来净收益的有关数据资料，例如被估价房地产及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测被估价房地产的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　36 【正确答案】 A,B,C

　　【知识模块】 物业管理

　　37 【正确答案】 A,C,D

　　【知识模块】 房地产金融

　　38 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 进行房屋保险时，先要确定保险金额，原则上要求保险金额与房屋实际价值相等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 房地产金融

　　39 【正确答案】 C

　　【试题解析】 重复保险后，发生灾害事故而遭受损失，被保险人从多个保险公司那里获得的赔偿总值不能超过该保险标的的实际价值。本题中，实际价值为目前的评估价值为110万元，所以最多获得的损失赔偿为110万元。

　　【知识模块】 房地产金融

　　40 【正确答案】 B

　　【试题解析】 采用分摊方式赔付，可以按保险金额比例分摊。甲保险公司赔偿额为：110×90÷(90+50)=71(万元)。

　　【知识模块】 房地产金融

　　41 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产保险的除外责任包括：战争、敌对行为、军事行动、武装冲突、罢工、暴动;被保险人及其代表的故意行为或纵容所致;核反应、核辐射和放射性污染;地震。

　　【知识模块】 房地产金融

　　42 【正确答案】 D

　　【试题解析】 被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的，保险人可以先按合同向被保险人赔偿，然后代表被保险人向“第三者”行使索赔权，这种权利称为代位求偿权。

　　【知识模块】 房地产金融