一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 韦伯提出原料指数的概念，以此来论证运输费用对工业区位的影响。原料指数是指需要运输的限地性原料总重量和制成品总重量之比，即：原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量。按此公式推算，可得到在工业生产过程中使用不同种类原料的原料指数。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　2 【正确答案】 B

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　3 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　4 【正确答案】 A

　　【试题解析】 在建设用地划拨程序的审批阶段，城市土地管理部门根据用地申请书等有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，向建设用地单位核发建设用地批准证书。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　5 【正确答案】 A

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 A项，划拔建设用地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格;B项，根据《城镇固有土地使朋权出让和转让暂行条例》，领有国有土地使用证的，划拨土地使用权可以转让、出租、抵押;D项，凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　7 【正确答案】 C

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的最高年限是指一次出让签约的最高年限，由国务院按照土地的不同用途规定。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　8 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产市场调研是运用科学的方法，有目的、有计划地搜集、整理和分析关于房地产市场的信息和资料，为有关决策者提供科学依据的活动。决策者包括房地产开发商、消费者、投资者和政府部门等。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　10 【正确答案】 B

　　【试题解析】 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。该公司目前可用于购买设备的资金为40000元，甲、乙两设备的初始投资分别为30000元和25000元，因此只能购买一种设备。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 在邀请招标中，被邀请参加投标的承包商数量较少，但为了使之达到充分竞争的目的，一般不应少于三家。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产销售的直接渠道是指房地产开发企业直接将其房地产产品销售给客户。房地产销售的直接渠道的优点是：①房地产开发企业控制了房地产开发经营的全过程，可以避免房地产经纪机构介入可能造成的短期行为;②产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势，由此可以较快地调整销售策略。C项属于房地产销售间接渠道的优点。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 常见的房地产广告预算的内容包括广告调查费、广告设计与制作费用、广告媒体费用和其他费用。其中，广告媒体费用是指购买报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段，租用户外看板等其他媒体的费用，是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的80%。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　14 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间，建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。从定义可以看出，自然寿命不小于经济寿命。

　　【知识模块】 房地产估价

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。

　　【知识模块】 房地产估价

　　16 【正确答案】 D

　　【试题解析】 假设开发法是指预测被估价房地产开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将被估价房地产开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　【知识模块】 房地产估价

　　17 【正确答案】 A

　　【试题解析】 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内予以公告。

　　【知识模块】 物业管理

　　18 【正确答案】 D

　　【试题解析】 物业管理招标是指由物业建设单位、业主大会或物业所有权人(即招标人)根据物业服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。

　　【知识模块】 物业管理

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 与个人住房贷款由商业银行发放不同的是，住房公积金贷款的贷款人是公积金管理中心，贷款风险由公积金管理中心承担，贷款方式属委托贷款，由住房公积金管理中心委托指定银行办理发放手续，并签订委托合同。

　　【知识模块】 房地产金融

　　20 【正确答案】 A

　　【试题解析】 耕地占用税一次性征收，其应纳税额的计算公式为：应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准。

　　【知识模块】 房地产税收

　　二、多项选择题

　　21 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 C项，“孤立国”与外界隔绝，是一天然均质的大平原。

　　【知识模块】 房地产经济基本理论

　　22 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 建设用地使用权出让的方式有四种：①招标;②拍卖;③挂牌;④协议。《物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　23 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，确定是否成交的规定有：

　　①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价，并符合其他条件的，挂牌成交;

　　②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人;报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外;

　　③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　24 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或虽申请续期但依照规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　25 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用统计方法和数学模型，对市场发展趋势进行数量分析的预测方法。房地产市场定量预测的方法有：

　　①时间序列预测法;

　　②回归分析预测法;

　　③市场因子推演法。

　　DE两项属于定性预测方法。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　26 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 房地产市场供给是指在某一时期内房地产市场提供的房地产商品总量。房地产市场供给调研主要包括：①房地产市场行情调研;②房地产市场反响调研;③房地产市场竞争者调研。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　27 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 影响市场区域形状和大小的关键因素有：

　　①自然特征，如山地和河流等;

　　②建筑阻碍、高速公路或铁路;

　　③人口密度的大小;

　　④政治区域，如市区和郊区、学校问的区域;

　　⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征;

　　⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等;

　　⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。

　　【知识模块】 房地产市场调研

　　28 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 专家调查法用于房地产投资风险识别的具体步骤为：

　　①拟定风险因素专家调查表;

　　②选择专家，一般应选择熟悉房地产行业和所评估的风险因素、专业工作年限较长、有预见能力和分析能力，并有一定声望、客观公正的专家，同时也可吸收一些相关领域的专家;

　　③寄发风险因素专家调查表反复征询专家意见，调查方式一般采用通讯法，调查表最后一轮的回收率达到60%以上，调查就算是成功的;

　　④撰写调查报告。

　　【知识模块】 房地产投资项目不确定性分析

　　29 【正确答案】 C,E

　　【试题解析】 C项，目录一般要编制到三级标题，即章、节、点;E项，摘要的编写要言简意赅，直截了当，字数不宜过多，必要时还要编写外文摘要。

　　【知识模块】 房地产投资项目方案比选

　　30 【正确答案】 A,C,C,D,E

　　【试题解析】 按照项目管理工作任务，房地产开发项目管理系统可分为：①成本管理，包括工程估价、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算和审核;②工期管理;③质量管理，包括工程质量和管理过程质量等;④现场管理，包括现场人员、材料、设施的组织与管理，场地使用管理及现场安全管理等;⑤组织和信息管理;⑥合同管理，包括招投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等;⑦风险管理，包括风险识别、风险评估和风险应对。

　　【知识模块】 房地产开发项目管理

　　31 【正确答案】 C,D,E

　　【试题解析】 心：哩定价策略是为适应和满足不同客户的购买心理而采用的定价策略。根据不同客户的消费心理，心理定价策略可以细分为“特价品”定价策略、尾数定价策略和整数定价策略。

　　【知识模块】 房地产市场营销

　　32 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 导致经济折旧的不利因素可能是经济冈素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

　　【知识模块】 房地产估价

　　33 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 前期物业服务合同与物业服务合同的区别有：

　　①合同主体不同。前期物业服务合同的甲方是新建住宅的开发商，乙方是甲方选聘的物业服务企业;物业服务合同的甲方是业主委员会(代表业主大会)，乙方是物业服务企业;

　　②合同签订的时间不同。前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅前;物业服务合同的签订时间一般应在业主委员会成立后;

　　③合同的有效期限不同。前期物业服务合同的有效期限是自签订之日起，到业主委员会成立后与所选聘的新的物业服务企业签汀物业服务合同生效时止;物业服务合同的有效期限由合同双方协议商定，以年为单位，一般为3～5年。

　　【知识模块】 物业管理

　　34 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 房地产抵押贷款市场的参与者包括：贷款机构、借款人、担保和保险机构、中介服务机构和政府有关机构等。

　　【知识模块】 房地产金融

　　35 【正确答案】 D,E

　　【试题解析】 根据保险标的的不同，一般保险可分为财产保险和人身保险两大类：前者包括财产损失保险、责任保险、信用保险和保证保险;后者包括人寿保险、人身意外伤害保险和健康保险。

　　【知识模块】 房地产金融

　　三、案例分析

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　36 【正确答案】 C

　　【试题解析】 《城市房地产管理法》第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合的前提条件是：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　37 【正确答案】 C

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　38 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　39 【正确答案】 B

　　【试题解析】 建设用地使用权出让年限的长短，由国务院按照土地的不同用途规定，分别为：①居住用地70年;②工业用地50年;③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;④商业、旅游、娱乐用地40年;⑤综合或者其他用地50年。

　　【知识模块】 建设用地使用制度

　　40 【正确答案】 A