一、单项选择题

　　1 【正确答案】 A

　　【试题解析】 中心商务高度指标(CBHI)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积;中心商务强度指标(CBII)=(中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积)×100%，把CBHI>1，CBII>50%的区域界定为CBD。

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。级差地租I是指等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差超额利润的转化形态。绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。垄断地租是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

　　3 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产的供给曲线往右移表示供给增加，可以推断出房地产开发成本下降。

　　4 【正确答案】 C

　　【试题解析】 单独办理农业地转用的，必须符合单独选址条件。

　　5 【正确答案】 C

　　【试题解析】 依照规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

　　6 【正确答案】 C

　　【试题解析】 公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业，公益事业多为非营利的社会福利事业，如学校大多数是公益事业，但是经营性私立学校则不在此列。

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明，作为拆迁人和拆迁主管部门都没有权利认定。

　　8 【正确答案】 D

　　【试题解析】 永久性建设用地是指建设用地一经使用后就不能恢复原来状态的土地，临时性建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地。ABC三项都属于临时性建设用地，故本题选D。

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 城市基础设施用地包括供水设施、燃气供应设施、供热设施、公共交通设施、环境卫生设施、道路广场、绿地等。

　　10 【正确答案】 B

　　【试题解析】 学校用地属于教育用地，国务院按照土地的不同用途规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

　　11 【正确答案】 A

　　【试题解析】 承租人转让租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人，承租土地的使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

　　12 【正确答案】 B

　　13 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设用地使用权的转让可以是有偿的(建设用地使用权的出售和交换)，也可以是无偿的(建设用地使用权的赠与、继承)。

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续2年未动工的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。

　　15 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发经营的核心问题是与一定的房地产市场供求状况和房地产开发行业发展阶段相联系、相适应的，也与企业规模大小、企业高层管理员的价值取向和经验判断密切相关。

　　16 【正确答案】 D

　　【试题解析】 社会营销观念要求企业做到企业利润、消费需求和社会福利三方面的统一。

　　17 【正确答案】 C

　　【试题解析】 供求原则是市场经济规律的基本原则，商品价格和市场供求都相互依存。

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产定价的基本方法包括成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。

　　19 【正确答案】 B

　　【试题解析】 现金折扣属于折扣定价策略，是指客户如能及时付现或提早付现，卖方则给予客户一定的折扣。

　　20 【正确答案】 C

　　【试题解析】 现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。故C选项错误。

　　21 【正确答案】 B

　　【试题解析】 等额分付终值公式应该满足三个基本条件：每期支付的金额相同;支付间隔相同(如一年、一个月、一个季度等);每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。

　　22 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产置业投资包括购买型置业投资以及租赁型置业投资。

　　23 【正确答案】 B

　　【试题解析】 投资各方现金流量表编制的目的在于反映投资者各方投入资本的盈利能力。编制项目投资现金流量表的目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立其同基础。考察项目自有资金的盈利能力是编制项目资本金现金流量表的目的。

　　24 【正确答案】 C

　　【试题解析】 损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。

　　25 【正确答案】 C

　　【试题解析】 销售利润率是反映盈利能力的静态指标。反映盈利能力的动态指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收率。

　　26 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。

　　27 【正确答案】 B

　　【试题解析】 把投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这属于分解方法中的费用分解法。采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。

　　28 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产投资风险特征主要有：客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性、相关性。

　　29 【正确答案】 D

　　【试题解析】 按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险;按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险;按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险;按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险。

　　30 【正确答案】 B

　　【试题解析】 互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。互斥方案按照服务寿命长短，分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案;按照规模，可分为相同规模和不同规模的方案。故选B。

　　31 【正确答案】 A

　　【试题解析】 净现值率说明了投资方案单位投资所获得的净效益。用净现值率进行比较时，以净现值率较大的方案为优。

　　32 【正确答案】 D

　　【试题解析】 年值折现法是按照某一共同计算期将各备选方案的年值折现得到用于方案比选的现值。这种方法实际上是年值法的一种变形，隐含着与年值法相同的接续方案假定。

　　33 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。

　　34 【正确答案】 D

　　【试题解析】 市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。

　　35 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。

　　36 【正确答案】 A

　　【试题解析】 建设工程投标程序一般为：投标前的准备工作—工程投标询价和现场考察—经济标和技术标确定—填制标书—竞标。

　　37 【正确答案】 B

　　【试题解析】 工程项目施工招标由招标人依法实施。

　　38 【正确答案】 B

　　【试题解析】 工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容包括：确定项目活动之间的逻辑关系;根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间;按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。

　　39 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。反映工程项目对环境、社会、经济、文化、政治、国际等方面造成的影响称为影响指标。

　　40 【正确答案】 D

　　【试题解析】 一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。项目前期策划阶段是在房地产市场调研的基础上，对房地产开发项目进行分析研究、综合论证和决策。

　　41 【正确答案】 D

　　【试题解析】 可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格的因素归纳起来主要有以下方面：(1)利害关系人之间的交易;(2)急于出售或急于购买的交易;(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易;(4)特殊交易方式;(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易;(6)交易税费非正常负担的交易。

　　42 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据引起折旧的原因。建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。

　　43 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见，可视为房地产估价机构提供给委托人的“产品”;是房地产估价机构给予委托人关于房地产价值的正式答复;是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于房地产价值的分析报告。

　　44 【正确答案】 C

　　【试题解析】 从收益法的观点来看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于三个因素：(1)未来净收益的大小;(2)获得净收益期限的长短;(3)获得净收益的可靠性。

　　45 【正确答案】 D

　　【试题解析】 估价中，为了便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准，因此需将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。具体方法是通过折现计算。

　　46 【正确答案】 A

　　【试题解析】 对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。

　　47 【正确答案】 D

　　【试题解析】 运营费用是维持房地产正常使用或营业所必要的费用，包括人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本、为承租人提供服务的费用、保险费、房地产税等。

　　48 【正确答案】 D

　　【试题解析】 新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润+土地开发成本

　　49 【正确答案】 C

　　【试题解析】 建设部颁布第77号令规定，其中一级资质房地产企业注册资本为人民币5 000万元以上。

　　50 【正确答案】 B

　　【试题解析】 涉及业主共同利益的事项为：(1)全体业主授予物业服务企业行使的管理权利;(2)业主承诺按时足额缴纳物业服务费用;(3)利用物业共用部位、共用设施设备经营的约定。

　　51 【正确答案】 A

　　【试题解析】 可变利率每次调整上限通常为2%，在整个贷款期限内贷款利率的调整上限为5%—6%，调整下限则可以由借贷双方协商确定。

　　52 【正确答案】 C

　　【试题解析】 房地产证券化的目的是将价值量大的房地产动产化、细分化、流动化。利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化目标，可以吸引大众投资，实行专业理财,达到风险分散化和收益最大化。

　　53 【正确答案】 A

　　【试题解析】 中国银行业监督管理委员会(简称“银监会”)在信托领域是制定金融信托宏观政策，监督金融信托市场运行的管理机构。故选A。

　　54 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产风险可分为：(1)财产损失;(2)责任损失;(3)人身损失。

　　55 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产保险的作用主要体现在下列方面：(1)抵御意外不幸，实现经济补偿;(2)促进房地产业和保险业的发展;(3)增强投保人的信用，促进资金融通;(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础;(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

　　56 【正确答案】 C

　　【试题解析】 对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　57 【正确答案】 B

　　【试题解析】 被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内叉不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账户、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　58 【正确答案】 D

　　【试题解析】 通常的产品定位方案包括：以区位环境或配套设施作为定位;以项目本身的规划设计、建筑风格作为定位;以文化、生活方式作为定位。所以正确答案为D。

　　59 【正确答案】 D

　　【试题解析】 房地产征收的主体是国家。

　　60 【正确答案】 B

　　【试题解析】 工程勘察资质分为：工程勘察综合资质、工程勘察专业资质和工程勘察劳务资质。所以正确答案为B。

　　二、多项选择题

　　61 【正确答案】 A,B,C,D

　　62 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 根据《物权法》的规定，征用适用于单位、个人的不动产或者动产，故C项错误。

　　63 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 入股分红、货币安置和保障安置是对被征地农民的安置方式。房屋拆迁补偿的方式有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。

　　64 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 按建设用地服务的产业类型，可以将建设用地分为农业建设用地和非农业建设用地。按建设用地的用途，可以将建设用地分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。

　　65 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或者国家作价出资(入股)方式配备土地。

　　66 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 E选项是调研报告的要求，应排除。

　　67 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 社会营销观念是对市场营销观念的补充和完善，基本内容是：企业的开发经营活动不仅要满足消费者的需求，还要符合消费者和社会公众长远的利益。

　　68 【正确答案】 B,C,E

　　【试题解析】 间接销售渠道的优点：(1)有利于发挥销售专业特长;(2)有利于房地产开发企业集中精力，缓解人力、物力和财力的不足，重点进行商品房开发建设方面的工作。AD两项属于间接销售渠道的缺点。故本题答案为BCE。

　　69 【正确答案】 A,D

　　【试题解析】 按照资金筹集和运用不同，投资可以分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。间接投资是指投资者将资金用于购买股票、债券等有价证券，以获取一定预期收益的投资。

　　70 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 房地产投资项目的财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、损益表、资产负债表。项目总投资估算表属于辅助报表。

　　71 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。

　　72 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 敏感性分析的作用在于：(1)可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性;(2)可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性;(3)可以了解投资项目的风险根源和风险大小;(4)可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。

　　73 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 在对互斥方案进行评价时,经济效果包含了两部分内容：一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验;二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效果检验。

　　74 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 市场分析和建设规模的确定具体内容包括：市场供给现状分析及预测、市场需求现状分析及预测、市场交易的数量与价格分析及预测、服务对象分析、租赁计划制定、项目建设规模的确定等。

　　75 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。

　　76 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：求生地价值的公式、求毛地价值的公式、求熟地价值的公式、求在建工程价值的公式、求旧的房地产价值的公式。

　　77 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 业主义务包括：(1)遵守管理规约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他业务。

　　78 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 物业服务企业的工商注册登记包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。

　　79 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 房地产开发项目工程设计的基本原则共有六个，分别为：贯彻国家的经济建设方针和政策;先进适用;经济合理;安全可靠;合理利用资源和可持续发展。所以正确答案为ACD。

　　80 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 细分市场有效性评估主要集中在细分市场的可衡量性、可进入性、可盈利性和可操作性。所以正确答案为ABCE。

　　三、案例分析

　　81 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 房地产促销中非人员推销包括广告、营业推广和公共关系等形式。所以正确答案为ABD。

　　82 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 人员推销的优势：可以当面洽谈，交流信息;可与客户建立长期关系;信息反馈比较快。缺点是时间成本较高，对推销人员的要求高。所以正确答案为BCD。

　　83 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 活动推广的常见类型包括以上四项。

　　84 【正确答案】 D

　　【试题解析】 大型有奖销售、打折促销活动实际上向消费者提供了一种特殊的优惠条件，具有鲜明的吸引力。

　　85 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 公共关系本身不是一次活动就可以确立的，它依赖于企业长期形象的积累，而公共关系活动的效果也不是立刻见效的，需要一定时期的积累才能产生相应的效果。公共关系的效果滞后于广告宣传。

　　86 【正确答案】 A

　　【试题解析】 根据年折旧额的计算公式可知，D=C(1-R)/N=50 000×(1-5%)/20=2 375(元)。

　　87 【正确答案】 C

　　【试题解析】 成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的”成本”并不是通常意义上的成本(不含利润)，而是价格(包含利润)。

　　88 【正确答案】 A

　　【试题解析】 除自然折旧之外，根据引起折旧的原因，建筑物折旧可以分为：物质折旧、经济折旧、功能折旧。

　　89 【正确答案】 A

　　【试题解析】 求取建筑物折旧的方法主要是年限法、分解法、市场提取法。

　　90 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 正常使用的磨损主要是由人工使用引起的，它与建筑物的使用性质、使用强度和使用年数正相关。故选项ACD正确。选项B属于意外破坏的损毁，故排除。

　　91 【正确答案】 A

　　【试题解析】 投资利润率=(1 950-410-1 300)/1 200=20%。

　　92 【正确答案】 B

　　【试题解析】 城市化水平分别为30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上时，人均GNP分别为1 000美元以下、1 000—3 000美元、3 000—7 000美元、7 000美元以上。

　　93 【正确答案】 A

　　【试题解析】 通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为房地产市场预测。

　　94 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 出现题干所述的结论不一致的主要原因在于：(1)两个投资项目的投资规模不同;(2)上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。

　　95 【正确答案】 B

　　【试题解析】 地租的本质是一种超额报酬或收益。

　　96 【正确答案】 C

　　【试题解析】 小组访谈法一般由少量(不超过10人)的被访者组成。

　　97 【正确答案】 A

　　【试题解析】 房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。

　　98 【正确答案】 A

　　【试题解析】 观察法在一般的消费品等项目类型的市场调研中应用较多，在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业的情况量，才使用这种调研方法。

　　99 【正确答案】 B

　　【试题解析】 收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

　　100 【正确答案】 B

　　【试题解析】 房地产产品策划一般包括产品调研、产品定位、产品规划设计、产品质量设计、产品营销和产品服务六方面内容。其中，产品营销是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。