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2019年中级经济师房地产章节试题:第八章

来源 :考试网 2019-02-08

  第八章 房地产估价

  【例题】(2017年真题、2012年真题)某旧住宅因没有独立的卫生间所造成的价值损失,属于( )。

  A.物质折旧

  B.功能折旧

  C.经济折旧

  D.外部性折旧

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。功能折旧也称为无形损耗,是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。

  【例题】(2016年真题)某套住宅因其户型不好所造成的价值降低,属于( )。

  A.物质折旧

  B.功能折旧

  C.经济折旧

  D.外部性折旧

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。功能折旧也称为无形损耗,是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因,可能是建筑设计上的缺陷,过去的建筑标准过低,人们的消费观念改变,建筑技术进步,出现了更好的建筑物等。住宅因其户型不好所造成的价值降低,属于功能折旧。

  【例题】(2014年真题)因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失,属于建筑物的( )。

  A.物质折旧

  B.功能折旧

  C.外部性折旧

  D.经济折旧

  『正确答案』A

  『答案解析』本题考查物质折旧。物质折旧包括四个方面:自然经过的老化,正常使用的磨损,意外破坏的损毁,延迟维修的损坏残存。其中,自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的,例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈等。

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  【例题】(2013年真题)下列建筑物折旧中,属于功能折旧的有( )。

  A.经济不景气导致的折旧

  B.建筑设备先进导致的折旧

  C.户型设计欠佳导致的折旧

  D.环境景观改变导致的折旧

  E.外墙保温较差导致的折旧

  『正确答案』BCE

  『答案解析』本题考查功能折旧。功能折旧也称为无形损耗,是指建筑物功能不足或过剩所造成的建筑物价值减损。

  【例题】(2016年真题)建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去( )。

  A.自然寿命

  B.有效年龄

  C.使用年限

  D.实际年龄

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查建筑物折旧的求取。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

  【例题】(2012年真题)某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面积为120m2,单位建筑面积的重置价格为600元/m2,年折旧额为1440元,用直线法计算该建筑物的成新率为( )。

  A.81.00%

  B.84.00%

  C.84.17%

  D.84.80%

  『正确答案』B

  『答案解析』本题考查直线法折旧下的建筑物成新率的计算公式。成新率=[1-(1-R)t/N]×100%,由于年折旧额D=C(1-R)/N=1440,C=600×120=72000,所以(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。

  【例题】(2013年真题)—案例分析题

  某建筑物的建筑面积为1000平方米,套内建筑面积为800平方米,套内建筑面积的重置价格为4000元/平方米,有效年龄为10年,经济寿命为50年,残值率为5%。

  1.该建筑物单位建筑面积的重置价格为( )元/平方米。

  A.3200  B.4000

  C.4100  D.5000

  『正确答案』A

  『答案解析』800×4000/1000=3200(元/平方米)。

  2.采用直线法折旧下的该建筑物的成新率为( )。

  A.20%  B.50%

  C.81%  D.95%

  『正确答案』C

  『答案解析』年折旧=(3200-3200×5%)/50=60.8(元/平方米),10年折旧=10×60.8=608(元/平方米),成新率=(3200-608)/3200=0.81=81%。

  3.该建筑物的年折旧额为( )万元。

  A.4.00  B.6.08

  C.6.40  D.7.60

  『正确答案』B

  『答案解析』折旧总额=800×4000×(1-5%)=304(万元),年折旧额=304/50=6.08(万元)。

  4.求该建筑物现值可采用的公式为( )。

  A.建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额

  B.建筑物现值=建筑物重置价格×成新率

  C.建筑物现值=建筑物重置总价-折旧总额

  D.建筑物现值=建筑物重置总价×(1-有效年龄÷经济寿命)

  『正确答案』BC

  『答案解析』本题考查建筑物现值的计算。A减年折旧额不对,应减折旧总额。D未考虑残值。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为:

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