第五章 房地产投资项目经济评价

　　一、单项选择题

　　1. ( )是投资活动的出发点和归结点。

　　A.投资

　　B.利润

　　C.收益

　　D.以上答案都不对

　　[答案]：C

　　[解析]：参见教材P101。收益是投资活动的出发点和归结点。

　　2. ( )是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。

　　A.直接投资

　　B.间接投资

　　C.项目投资

　　D.证券投资

　　[答案]：A

　　[解析]：参见教材P101。直接投资是指投资者将资金直接投入投资项目，形成流动资产、固定资产和无形资产的投资。

　　3. 某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为( )万元。(P/A，10%，5)=3.7908

　　A.250

　　B.200

　　C.175

　　D.150

　　[答案]：D

　　[解析]：由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：

　　P-P0=A×(P/A，10%，5)-400=168.62

　　解得A=150

　　4. 年利率为6%，设每季度复利一次，若10年内每季度都能得到500元，则现在应存款( )元。

　　A.12786

　　B.15697

　　C.14958

　　D.13469

　　[答案]：C

　　[解析]：500×[(1+6%/4)^40-1]/ [1.5%×(1+6%/4)^40]=14958

　　5. 将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少?

　　A.1180

　　B.1191.02

　　C.1080

　　D.1000

　　[答案]：B

　　[解析]：本利和=1000×(1+6%)^3=1191.02(元)，利息=1191.02-1000=191.02(元)。

　　6. 将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款( )万元。

　　A.60

　　B.74.73

　　C.65.25

　　D.55.65

　　[答案]：B

　　[解析]：F～P，P=F(P/F，i，n)=F(1+i)n=100÷(1+6%)5=74.73(万元)。

　　7. 已知某笔贷款的年利率为15%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率为( )。

　　A.13.35%

　　B.14.55%

　　C.15.87%

　　D.12.93%

　　[答案]：C

　　[解析]：实际年利率i=(1+rn)n=(1+15%4)4-1=15.87%。

　　8. 如现在投资10万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收( )万元。已知：(A/P，10%，5)=0.26380

　　A.2.638

　　B.2.138

　　C.2.100

　　D.2.771

　　[答案]：A

　　[解析]：10×(A/P，10%，5)=2.638

　　9. 某方案初期投资额为300万元，此后每年年末的运营费用为40万元，方案的寿命期为10年，10年后的残值为零。假设基准收益率为10%，已知：(P/A，10%，10)=6.144，则该方案总费用的现值是( )万元。

　　A.245.76

　　B.545.76

　　C.1356.86

　　D.1843.20

　　[答案]：B

　　[解析]：A～P，P=A(P/A，10%，10)=40×6.144=245.76(万元)，因此该方案总费用的现值=245.76+300=545.76(万元)。

　　10. 经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资和( )两大部分组成。

　　A.经营成本

　　B.土地取得成本

　　C.开发成本

　　D.开发费用

　　[答案]：A

　　[解析]：本题考查经营型房地产开发项目的现金流出。

　　11. 项目投资现金流量表也称为全部投资现金流量表，以( )作为计算基础。

　　A.投资者的出资额

　　B.全部投资

　　C.现金收支

　　D.以上都不对

　　[答案]：B

　　[解析]：本题考查项目投资现金流量表的概念理解。

　　12. 某建设项目当设定折现率为15%时，求得的财务净现值为186万元;当设定折现率为18%时，求得的财务净现值为-125万元，则该建设项目的财务内部收益率应是( )。

　　A.16.79%

　　B.17.28%

　　C.18.64%

　　D.19.79%

　　[答案]：A

　　[解析]：财务内部收益率=15%+(18%-15%)×186/(186+125)=16.79%。另一方法，FIRR一定小于18%，因此

　　C.D首先被排除，再在

　　A.B之间做比较。

　　13. 某建设项目投资1000万元，项目投资建设期为1年，此后从第二年年末开始每年将有200万元的净收益，方案的经营期为10年，寿命期结束时的净残值为零。若基准收益率为12%，则该项目的年净收益为( )时，净现值为零。已知：(P/A，12%，10)=5.650，(P/F，12%，1)=0.8929。

　　A.185万元

　　B.198万元

　　C.169万元

　　D.168万元

　　[答案]：B

　　[解析]：A×(P/A,12%,10)×(P/F,12%,1)=A×5.65×0.8929=1000

　　14. 方案寿命期内使现金流量的净现值等于零时的利率是( )。

　　A.投资利润率

　　B.市场利率

　　C.基准收益率

　　D.财务内部收益率

　　[答案]：D

　　[解析]：本题考查财务内部收益率概念的理解。

　　15. 某建设项目的总投资为5600万元，年平均利润总额为1200万元，则该建设项目的投资利润率为( )。

　　A.23.43%

　　B.21.43%

　　C.17.65%

　　D.18.46%

　　[答案]：B

　　[解析]：投资利润率=1200/5600×100%=21.43%。