一、单项选择题

　　1.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 1400 元/平方米，乙土地的单价为 1020元/平方米。甲土地的容积率为 5，乙土地的容积率为 3，则甲、乙两地的楼面地价分别为( )元/平方米。

　　A.280，340

　　B.260，320

　　C.240，380

　　D.240，320

　　正确答案:A

　　解析：楼面地价=土地单价/容积率。

　　2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是( )

　　A.区位状况修正

　　B.城市规划管理条件修正

　　C.实物状况修正

　　D.土地使用权年限修正

　　正确答案:D

　　3.估价时点是( )。

　　A.估价作出的日期

　　B.接受估价委托的时期

　　C.提交估价报告的日期

　　D.估价结果对应的日期

　　正确答案:D

　　4.( )的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。

　　A.重置价格

　　B.重建价格

　　C.重置价格和重建价格

　　D.以上都不是

　　正确答案:A

　　5.运用成本法估价时采用的是( )。

　　A.客观成本

　　B.实际成本

　　C.重置成本

　　D.以上都不是

　　正确答案:A

　　二、多项选择题

　　6.收益法估价的步骤包括( )。

　　A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料

　　B.预测估价对象的未来净收益

　　C.搜集房地产价格构成等资料

　　D.测算重新构建价格

　　E.选取可比实例

　　正确答案:AB

　　解析：运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。

　　7.楼面地价=( )。

　　A.土地总价÷土地面积

　　B.土地单价×容积率

　　C.土地单价÷容积率

　　D.土地总价×总建筑面积

　　E.土地总价÷总建筑面积

　　正确答案:CE

　　解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。

　　8.在建工程适用的估价方法有( )。

　　A.市场法

　　B.成本法

　　C.收益法

　　D.假设开发法

　　E.基准地价修正法

　　正确答案:BD

　　解析：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。

　　9.关于收益法，下列说法正确的是( )。

　　A.适用于评估收益性房地产

　　B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益

　　C.农地的估价可以采用收益法

　　D.收益法求得的价值称为积算价格

　　E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

　　正确答案:ACE

　　解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

　　B 项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项，成本法求得的价值称为积算价格。

　　10.下列各项，适用收益法进行估价的是( )。

　　A.公寓

　　B.公园

　　C.停车场

　　D.加油站

　　E.行政办公楼

　　正确答案:ACD

　　解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

　　三、案例分析题

　　(11-13 题共用题干)

　　某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000 平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。

　　11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括( )。

　　A.土地使用权出让金

　　B.房屋拆迁安置补偿费

　　C.房屋建筑安装工程费

　　D.管理费

　　12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备( )。

　　A.工程综合说明

　　B.设计文件

　　C.主要施工方案

　　D.工程质量标准

　　13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得( )。

　　A.土地使用权证

　　B.建设工程规划许可证

　　C.预售许可证

　　D.房屋所有权证

　　正确答案:11.CD;12.AB;13.ABC

　　解析：1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。

　　2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。

　　3.房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。