二、多项选择题

　　6.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以( )。

　　A.由房地产价格评估机构评定

　　B.由抵押当事人协商确定

　　C.由抵押权人认定

　　D.由政府公布

　　E.由抵押人和抵押权人指定的第三人确定

　　正确答案:AB

　　解析：设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构确定，法律、法规另有规定的除外。

　　7.下列各项中属于特许经营的特点的是( )

　　A.(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权

　　B.由同一公司所有，统一经营管理

　　C.在授权合同中包含一些调整和控制条款

　　D.受许人需要支付权利使用费

　　E.具有统一的企业识别系统(CIS)

　　正确答案:ACD

　　解析：特许经营具有 4 个特点：①(法人)对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权;②权利所有者授权其他人使用上述权利;③在授权合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许人的经营活动;④受许人需要支付权利使用费和其他费用。BE 两项属于直营连锁经营的特点。

　　8.下列房屋中不得出租的有( )。

　　A.属于违法建筑的

　　B.符合安全、防灾等工程建设强制性标准的

　　C.违反规定改变房屋使用性质的

　　D.法律、法规规定禁止出租的其他情形

　　E.已抵押，未经抵押权人同意的

　　正确答案:ACDE

　　解析：有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的;②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;③违反规定改变房屋使用性质的;④法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　9.房屋租赁的基本流程包括( )。

　　A.出租人向管理部门提出申请，领取《房屋租赁证》

　　B.寻租人确定房源

　　C.租赁双方签订书面租赁合同

　　D.房屋租赁当事人在租赁合同签订后 15 日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案

　　E.出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。

　　正确答案:BCE

　　解析：房屋租赁的基本流程：①寻租人确定房源;②租赁双方签订书面租赁合同;③房屋租赁登记备案;④出租人到房屋所在区、县税务部门缴纳房产税、营业税及所得税。D 项应该是，房屋租赁当事人应当租祖赁合同签订后 30 日内，持有关文件到房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。

　　10.房地产经纪服务费用主要有( )。

　　A.佣金

　　B.房租

　　C.延伸服务收费

　　D.差价

　　E.税费

　　正确答案:AC

　　解析：房地产经纪服务费用分为佣金和延伸服务收费。其佣金是指房地产经纪机构和房地产经纪人员提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同等房地产经纪基本服务，向委托人收取的服务费用。延伸服务费是指房地产经纪机构和房地产经纪人员提供代办贷款、代办房地产登记等房地产经纪延伸服务，向委托人收取的服务费用。

　　三、案例分析题

　　(11-12 题共用题干)

　　甲房地产公司以出让方式依法取得一宗商业用地 40 年的使用权，在开发过程中，以作价补偿方式组织了征收，并通过工程总承包招标方式组织建设活动，由于开发资金短缺，公司决定进行房屋预售。

　　11.公司预售前应完成的工作有( )。

　　A.交清全部土地出让金并取得土地使用证书

　　B.办理预售许可证

　　C.按预售商品房计算，已投入建设资金达到总投资的 25%以上

　　D.购房者具备一次付款能力

　　12.在经营过程中，按照付款时间划分，除预售方式外，还有( )等方式。

　　A.现售

　　B.部分产权销售

　　C.赊销

　　D.全部产权销售

　　正确答案:11.ABC;12.A

　　解析：1.商品房预售应该符合的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　2.商品房销售包括现售和预售。现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。