二、房地产开发管理的有关规定

　　(一)房地产开发的基本程序

　　1 .投资机会选择和投资决策分析

　　投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤;投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两个部分。在分析研究基础上，依据开发投资方式进行经济论证，决定投资可行性。

　　2 .建设前期工作

　　◆　办理规划用地许可证，获取土地使用权;

　　◆　规划设计与方案报批;

　　◆　签署有关合作协议。

　　3 .建设阶段

　　◆　拆迁安置;

　　◆　土地开发：实现“三通一平”或“七通一平，

　　◆　组织勘察设计，并办理建设工程规划许可证;

　　◆　施工招标与投标;申领开工证，进人施工安装阶段;

　　◆　竣工验收。

　　4 .租售阶段

　　◆　办理商品房预售许可证;

　　◆　物业管理。

　　房地产管理法

　　第十二条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

　　商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

　　采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

　　第十三条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

　　第二十九条 房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　(一)有自己的名称和组织机构;

　　(二)有固定的经营场所;

　　(三)有符合国务院规定的注册资本;

　　(四)有足够的专业技术人员;

　　(五)法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。

　　设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。

　　房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

　　建筑法

　　第七条　建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。

　　按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　第八条　申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

　　(一)已经办理该建筑工程用地批准手续;

　　(二)在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证;

　　(三)需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;

　　(四)已经确定建筑施工企业;

　　(五)有满足施工需要的施工图纸及技术资料;

　　(六)有保证工程质量和安全的具体措施;

　　(七)建设资金已经落实;

　　(八)法律、行政法规规定的其他条件。

　　建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

　　第九条　建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

　　第十条　在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。

　　建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告;中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

　　第十一条　按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

　　(二)房地产开发的规定

　　为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展的法律，我国于 1 995 年 1 月 1 日起颁布实施 《 中华人民共和国房地产管理法 》 。

　　该法由总则、房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任和附则组成。以下对有关房地产开发的主要内容摘列如下：

　　房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十四条)

　　以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十五条)

　　房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十六条)

　　依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十七条)

　　国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十八条)

　　房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：

　　◆　有自己的名称和组织机构;

　　◆　有固定的经营场所;

　　◆　有符合国务院规定的注册资本;

　　◆　有足够的专业技术人员;

　　◆　法律、行政法规规定的其他条件。

　　设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

　　(《中华人民共和国房地产管理法 》 第二十九条)

　　房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投人资金，用于项目建设。

　　(《中华人民共和国房地产管理法 》 第三十条)

　　(三)住宅使用与维护的规定

　　1 .住宅交付用户使用的规定

　　住宅应满足下列条件，方可交付使用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 1 条) :

　　◆　由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收、确认合格;取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件;在当地建设行政主管部门进行备案;

　　◆　小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

　　建设单位应在住宅交付用户使用时提供给用户 《 住宅使用说明书 》 和 《 住宅质量保修书 》 。

　　《 住宅使用说明书 》 是指导用户正确使用住宅的技术文件，所附 《 住宅品质状况表 》 不仅载明住宅是否已进行性能认定，还包括住宅各方面的基本性能情况，体现了对消费者知情权的尊重。 《 住宅使用说明书 》 应对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等做出说明，提出使用注意事项。 《 住宅使用说明书 》 应附有 《 住宅品质状况表 》 ，其中应注明是否进行住宅性能认定，并应包括住宅的外部环境、建筑空间、建筑结构、室内环境、建筑设备、建筑防火和节能措施等基本信息和达标情况。

　　《 住宅质量保证书 》 应当包括住宅在设计使用年限内和正常使用情况下各部位、部件的保修内容和保修期、用户报修的单位，以及答复和处理的时限等(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 3 条及条文说明)。

　　2 .物业管理规定

　　住宅应推行社会化、专业化的物业管理模式。建设单位应在住宅交付使用时，将完整的物业档案交给物业管理企业，物业档案的所有者是业主委员会。物业档案最初应由建设单位负责形成和建立，在物业交付使用时由建设单位移交给物业管理企业。每个物业管理企业在服务合同终止时，都应将物业档案移交给业主委员会，并保证其完好。物业档案的内容包括：

　　◆　竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施和地下管网工程竣工图，以及相关的其他竣工验收资料;

　　◆　设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　◆　工程质量保修文件和物业使用说明文件;

　　◆　物业管理所必需的其他资料(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 2 条及条文说明)。

　　物业管理企业应对住宅和相关场地进行日常保养、维修和管理;对各种共用设备和设施，应进行日常维护、按计划检修，并及时更新，保证正常运行(见 《 住宅建筑规范 》 第 1 1 . 0 . 7 条)。

　　必须保持消防设施的完好和消防通道的畅通(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 8 条)。

　　3 .有关用户使用的规定

　　用户正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等，是保证正常安全居住的基本要求。用户应正确使用住宅内电气、燃气、给排水等设施，不得在楼面上堆放超出设计荷载的重物，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观，不得拆改水、暖、电、燃气、通信等配套设施(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 4 条及条文说明)。

　　对公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等共用部位，不得自行拆改和占用(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 5 条)。

　　对住宅和居住区内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变其用途(见 《 住宅建筑规范 》 第 11 . 0 . 6 条)。