3.代理关系

　　3.1 代理的概念及特征

　　代理的特征(用“中介机构代理销售楼盘”来理解)：

　　■代理人必须在代理权限范围内实施代理行为

　　■代理人以被代理人名义实施代理行为

　　■代理人在被代理人的授权范围内独立地表现意志

　　■被代理人对代理行为承担民事责任

　　【难点】被代理人对代理人的代理行为承担责任，既包括对代理人在执行代理任务的合法行为承担责任，也包括对代理人不当代理行为承担民事责任。

　　3.2 代理的种类(三大类)：■ 委托代理 ■ 法定代理　■ 指定代理

　　3.3 委托代理

　　■内涵：基于委托授权形成的代理关系，又称为意定代理

　　只有在被代理人对代理人进行授权后，委托代理关系才真正建立

　　授予代理权的形式可以书面形式，也可以口头形式(如法律规定必须书面形式的，应当采用书面)

　　■来源：委托合同关系、合伙合同关系、工作隶属关系

　　【难点】委托代理的特点：仅被代理人一方授权即可产生效力，无需对方同意

　　被代理人有权随时撤销其授权，代理人也有权随时辞去所受委托

　　代理人辞去委托时，不能给被代理人和第三人造成损失，否则应负赔偿责任

　　【难点】建设工程中的主要委托代理形式：项目经理是施工企业的代理人

　　总监理工程师是监理单位的代理人

　　工程招标代理机构是发包人的代理人

　　【重点】越权代理的法律后果：代理人应在授权范围内行使代理权; 超出授权范围的行为应由行为人自己承担

　　【原则】谁有错误就由谁承担责任，如双方都有错误，则承担连带责任。

　　【难点】授权范围不明确的法律责任：应由被代理人向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。

　　但实际操作中，由于被代理人承担民事责任的能力远高于代理人，因此这种情况下大多数由被代理人承担。

　　【原则】谁有错误就由谁承担责任，如双方都有错误，则承担连带责任

　　【难点】招标代理机构的代理：被代理人--发包人

　　代理人--招标代理机构

　　招标代理机构在招标代理过程中有过错行为，招标人有权追究招标代理机构的违约责任

　　3.4 法定代理：适用于无行为能力和限制行为能力人。

　　■案例 :　根据法律规定，未成年人的代理人是其父母，无需未成年人给其父母下委托书

　　3.5 指定代理：■案例:　如一个未成年人无任何亲人，法院可指定其父亲的单位作为代理人

　　3.6 无权代理：

　　■无权代理的种类:无权代理、越权代理、代理权终止后的代理

　　■无权代理的处理：被代理人“追认”，即转化为合法的代理;被代理人“拒绝”，即为无权代理

　　【关注点】无权代理中的追认：第三人事后知道对方为无权代理，可以向“被代理人”行使催告权，也可以撤销此前行为。

　　无权代理行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。

　　未经追认，由行为人承担民事责任。

　　本人知道他人以自己名义实施民事行为而不作否认表示，视为同意，视为代理关系成立。

　　3.7 委托代理关系的终止(四条件)：期限届满，事项完成

　　取消或辞去委托

　　代理人死亡或代理人丧失民事行为能力

　　作为被代理人或代理人的法人终止-主体不存在

　　3.8 指定或法定代理关系终止的条件：被代理人取得或恢复民事行为能力

　　被代理人或代理人死亡

　　指定单位撤销指定

　　监护关系消灭

　　【难点】被代理人死亡，可终止指定代理和法定代理，但不终止委托代理

　　杨某委托李某为其买汽车。李某已买车，但杨某突然死亡，此时杨某的家人不能否认代理关系，必须接受汽车，支付价款(或用杨某的遗产来支付)。