选定方法试算价格

　　1.各种估价方法的比较

　　不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件;不同估价方法适用目的也不相同，工业用地宜选用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法和商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法。在土地估价实务中，选择估价方法主要根据估价对象的特点确定，以及根据限制和适用范围，选择适宜的方法。对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于二种。各种估价方法的比较参见表4-10

　　表4-1 各种估价方法比较一览表

　　2.各种估价对象适宜的估价方法

　　选择估价方法要考虑适宜性，正确的选择估价方法是指选择的估价方法与估价目的适宜 、选择的估价方法与待估宗地用途适宜、选择的估价方法与待估宗地的权利状态适宜 和选择的估价方法与市场状况适宜。不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。

　　(1)评估对象土地上无建筑物。

　　评估土地价格可采用市场比较法、收益还原法、比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格。

　　在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主。

　　(2)评估对象土地上有建筑物。

　　①评估建筑物价格的方法。

　　a.成本法评估建筑物价格。

　　b.利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格。

　　c.市场比较法评估不动产价格减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。

　　d.收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格。

　　e.比较法评估建筑价格。

　　f.从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建筑物价格。

　　②评估整个不动产价格的方法。

　　a.市场比较法评估不动产价格。

　　b.收益还原法评估不动产价格。

　　c.成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格。

　　d.成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价法评估的土地价格。

　　e.成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。

　　例题：下列有关土地估价业务受理的正确做法是( )。(2008年真题)

　　A.经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清楚、面积准确，可以接受委托

　　B.对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托

　　C.土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务

　　D.估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估

　　业务

　　E.就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报

　　告中

　　答案：AD

　　解析：对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托说法有点绝对话，不太合理的委托是可以拒绝接受的;土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估价机构因此未受理该项估价业务也不太对，应该由估价机构进行调查分析后再接受委托;不同目的的土地估价要出具不同的报告。