剩余法相关知识

　　对某复合结局事件(A，B，C)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内(a,b,c)，通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必定说明A。

　　1.1 基本公式

　　以剩余法评估土地价格用下列公式：

　　V=A-B-C (21)

　　式中：V：待估土地价格

　　A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值

　　B：整个开发项目的开发成本

　　C：开发商合理利润

　　1.2 程序：

　　(1) 调查待估宗地的基本情况;

　　(2) 确定待估宗地的最有效利用方式;

　　(3) 估计开发建设周期和投资进度安排;

　　(4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值;

　　(5) 估算开发成本和开发商合理利润;

　　(6) 确定待估宗地的土地价格。

　　1.3 估算开发完成后的不动产价值

　　必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。

　　1.4 确定开发周期和投资进度安排

　　应参照类似不动产的开发过程进行确定。

　　1.5 确定开发成本

　　开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

　　在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

　　1.6 计算利息

　　地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

　　在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。

　　折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。

　　1.7 计算利润

　　开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。

　　1.8 现有房地产项目的土地估价

　　运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下：

　　V=Vr-Ph-T (22)

　　式中：V：土地价格

　　Vr：房地产交易价格

　　Ph：房屋现值

　　T：交易税费

　　房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

　　1.9 适用范围

　　剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。