(四)难点及常见错误分析

　　1、难点

　　(1)估价时点和土地使用年限的关系

　　(2)土地年纯收益的计算

　　(3)所提供条件的清晰分类

　　2、常见错误分析

　　(1)没有解题思路说明

　　(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算

　　(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误

　　(4)建筑物年纯收益计算基数错误

　　(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误

　　(6)没有计算土地单位面积价格

　　(7)解题思路或计算步骤混乱

　　详 细 情 况

　　计算题:

　　1、某企业2000年9月以有偿出让方式取得某地块40年使用权，面积1000平米，同时在其上以2000元/平米造价建成800平米商铺，建筑物耐用年限为42年，残值率为10%，目前重置价格为2500元/平米，该商铺现全部优惠出租给企业内部下岗职工，每月租金30元/平米，同类商铺市场租金一般为每月50元/平米，土地还原率为4%，房屋还原率为5%，每年需支付税金20元/平米，管理费为同类租金的5%，年维修费和保险费分别为重置价格的2%和0.2%。

　　估价：

　　该宗土地在2004年9月的市场价格

　　1、解题方法

　　该宗土地与房屋由出租受益，适宜采用收益还原法进行估价。

　　2、房地出租总收益计算

　　采用客观收益，即每月50元/平米(而不是实际收益每月30元/平米)，还须将月收益换算成年收益。

　　房地年总收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、计算出租总费用

　　(1) 年税金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理费=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年维修费=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保险费=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6)

　　年总费用=年税金+年管理费+年维修费+年保险费+年折旧费=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、计算房屋年纯收益

　　房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率=(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)=(2500×800-50000×2)×5%=95000(元)

　　5、计算土地年纯收益

　　土地年纯收益=年总收益-年总费用-房屋年纯收益=480000-134000-95000=251000(元)

　　6、计算2004年9月土地价格

　　(1)土地总价

　　a=251000， r=4%， n=36

　　(2)单位地价=土地总价/1000=?(元/平方米)