四、计算题

　　(一)

　　1.解题思路与方法选用

　　根据题意，估价对象处于基准地价覆盖区域，且有较完整的基准地价系数修正体系，适宜选用基准地价系数修正法评估。

　　2.解题步骤

　　(1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平

　　该宗地处于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2。(2)确定宗地影响因素修正系数根据本题所提供的资料，得知该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(3)确定年期修正系数评估基准日为2009年7月1日，该宗地2005年7月1日办理土地出让手续，出让年期为50年，于估价期日的土地剩余使用年期为46年，工业用地法定最高出让年期为50年，土地还原率为6%，则使用年期修正系数为

　　y=[1-1/(1+6%)46]/[1-1/(1+6%)50]=0.9849

　　(4)确定期日修正系数

　　该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2008年1月1日，宗地估价期日为2009年7月1日，则期日修正系数=(1+0.5%)18=1.0939

　　(5)确定容积率修正系数

　　根据本题所提供的资料，五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的容积率修正系数为1，以此为基准容积率每增加或降低0.1，均向上修正2个百分点。

　　待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2

　　容积率修正系数=1+2×2%=1.04

　　(6)土地开发程度修正

　　该宗土地开发程度为红线外“五通”，红线内“五通一平”，与基准地价内涵不一致，需进行宗地开发程度修正。

　　开发程度修正额=(10×5)元/m2=50元/m2

　　(7)计算宗地价格

　　待估宗地单位地价一宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×

　　期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额

　　=[500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.04+50]元/m2=638元/m2

　　宗地总价=638万元×<(5500-500)/10000=319万元

　　(8)地下电缆减价修正

　　地下电缆减价=500元/m×60m=3万元

　　最后地价=(319-3)万元=316万元

　　(二)

　　1.解题思路与方法选用

　　根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。对已有房屋的估价适宜采用重置价格折旧法。

　　2.解题步骤

　　第一步：采用成本逼近法计算土地使用权现值

　　(1)土地取得费：20万元/亩=300元/m2(1亩一666.67m2)

　　(2)土地开发费：2亿元/km2-200元m2

　　(3)计算利息：300元/m2×[(1+12%)1-1]+200元/m2X[(1+12%)0.5-1]=47.67元/m2

　　(4)计算开发利润：(300+200)元/m2×15%=75元/m2

　　(5)成本地价：(1)+(2)+(3)+(4)=622.67元/m2

　　(6)土地出让增值收益=622.67元/m2×15%=93.40元/m2

　　(7)目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为

　　(622.67+93.40)元/m2×[1―1/(1+10%)45]=706.25元/m2

　　(8)土地使用权总价=706.25元/m2X2000m2=1412500元

　　第二步：用重置成本折旧法计算房屋现值

　　计算年折旧费

　　因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。因此，全部重置1

　　必须在使用年期内折旧完毕。

　　年折旧费=重置价/耐用年限=1500元/m2×2500m2/48=78125

　　建筑现值=重置价-年折旧费×已使用年限

　　=(1500×2500-78125×3)元=3515625元

　　第三步：计算房地产现值

　　房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值

　　=(1412500+3515625)元=4928125元