(八)土地市场供需调控(掌握)

　　1、土地市场供需调控的意义

　　(1)土地市场供需调控有利于稳定地价和房价;

　　(2)土地市场供需调控有利于土地利用结构的调整和优化;

　　(3)土地市场供需调控是优化土地资源配置、合理分配土地收益的重要手段。

　　2、土地市场供需调控的原则

　　(1)整合性利益原则;

　　(2)平等对待原则;

　　(3)控制与弹性管理原则;

　　(4)依法管理的原则。

　　3、土地市场供需调控的主要内容

　　(1)土地市场供需调控的方向

　　供需调控的方向包括两方面的内容：一是选择调控目标;二是确定调控措施的作用方向。选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，其作用方向是向上，如减免税收、降低贷款利率等;另一类是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，控制贷款规模、限制土地供给量等。一般来说，在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段，应采用作用方向向上的调控措施;在土地市场出现“过热”预兆时，应采用作用方向向下的调控措施。

　　(2)土地市场供需调控的时间

　　确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供需调控措施的决策时间;要考虑供需调控效应的滞后时间;要考虑调控效应的惯性。城市土地市场的供需调控必须与完善的土地市场监测预警系统相结合。

　　(3)土地市场供需调控的力度

　　供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑如下因素;土地经济波动的幅度;调控手段从使用到产生效应的滞后时间;调控效应惯性大小;调控环境。

　　4、土地市场供需调控的措施

　　(1)发展计划和规划

　　土地利用计划，特别是年度计划，是把握土地入市环节，调控土地市场的有效手段。土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段，对土地市场具有宏观调控作用。

　　(2)财政政策

　　财政政策在调节土地市场发展速度和供求关系上发挥着重要的作用。主要有：

　　地租政策、税收政策和财政投资政策。税收政策作为财政收入政策对土地市场的供需调控作用体现在两个方面：通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控;通过减免税实现对土地市场的调控。财政投资政策对土地市场的调控作用主要体现在财政投资的导向作用上，利用财政投资引导社会投资，以调整产业结构和调节地区差异。

　　(3)金融政策

　　国家金融政策是政府对土地市场供需进行调控的重要手段。金融政策对土地市场的调控可分为直接调控和间接调控。直接调控是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。间接调控是指国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。

　　(4)土地储备制度

　　通过建立土地储备制度，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”，土地储备中心成了代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标。

　　土地收购储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序。

　　①土地收购

　　土地收购是指根据市政府授权和土地储备计划，土地储备中心收购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。其工作程序是申请收购、权属核查、征询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。土地收购补偿费一般按被收购土地的开发成本计算。对于以出让方式取得的土地使用权，收购补偿费还应包括对土地使用权人已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金部分。

　　②土地储备

　　对于进入土地储备体系的土地，在出让给新的土地使用单位以前，由土地储备中心负责组织前期开发和经营管理。

　　③土地供应

　　对进入土地储备体系的土地，由土地储备中心根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地统一向用地单位供应土地。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。

　　例题：土地收购储备制度的运作主要包括() 程序。

　　A.土地整理

　　B.土地收购

　　C.土地储备

　　D.土地供应

　　答案：BCD

　　解析：土地收购储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序。