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2017注册土地估价师《案例与报告》练习题(六)

来源 :中华考试网 2017-02-22

2017注册土地估价师《案例与报告》练习题(六)

  某企业拥有A宗地的划拨土地使用权,并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议,租期20年,实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米,用途为工业,现已达到五通一平的开发程度。

  经调查,A宗地周边有三宗条件相似的工业用地,具体情况如下:

  (1)B宗地:占地45亩,于1998年9月1日通过征地方式取得,当时根据所在区域的市场行情,共支付了300万元征地及其相关税费,经开发建设,现已达到七通一平的开发程度,共花费土地开发费540万元。据调查,从1998年9月1日到2002年9月1日期间,征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

  (2)C宗地:占地25000平方米,于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情,该宗地若出租经营,每年土地净收益可达55万元。

  (3)D宗地:占地3.5公顷,于2002年9月以国家作价人股方式取得,40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。

  宗地 交易情况 区域因素 个别因素

  B宗地 —4% —2% 5%

  C宗地 0 5% —1%

  D宗地 2% —7% 一5%

  表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较,负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差,正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

  根据当地2002年9月的土地市场状况,从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间,土地开发费分季度投入,每季度投资额相等,在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%,需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

  相对A宗地而言,其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米,达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

  根据以上条件,试回答以下问题:

  (1)以B、C、D作为比较案例,利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;

  (2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;

  (3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

  综合计算题

  该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力,每道小题的解答通常贯穿一种主要方法,但方法中所需某些条件未直接给出,需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线,其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线,房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线,其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。

  解答该类题目,首先要看清题目要求和已知条件,然后再考虑应以哪种方法为主,还有哪些条件不能满足,需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件,其中部分属于干扰性条件,解题时不能采用,如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别,除非实际情况与估价时点时的客观标准一致,或是评估带租约的房地产,否则,无论收益还是成本费用,均应采用客观标准,而不能用实际值。

  但同时也要注意,根据题目叙述的情况分析,若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准,直接采用实际值也未尝不可,这就要求应试者仔细阅读试题所给条件,以便做出正确判断。

  1.明确题目要求

  (1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果,即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格,其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题,其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。

  (2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。

  2.梳理有关资料

  本题所给资料丰富多样,既有征地和出租资料,又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息,抓住关键问题(求取A宗地地价),并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价),便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价),这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。

  3.审查关键数据,谨防误用或误算

  本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵,如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等,还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致,则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。

  另外,还要关注一些细节问题,如面积单位是否统一;开发费的投入方式;利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。

  (二)解题思路与方法选择

  1.方法选择

  从题目要求和已知条件,很容易想到应以市场比较法为主,但各比较案例价格并未直接给出,需要借助其他方法间接求得,宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料,可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价,宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格,则可在评估得到宗地A地价的基础上,利用收还原法进一步测算得到。

  2.解题思路

  (1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即:①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。

  (2)利用市场比较法,对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正,得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均,计算得到待估宗地A价格。

  (3)在评估得到宗地A价格基础上,利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题,故假定年净租金即为市场年租金。

  (4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金,选择适当的承租土地使用权还原率,利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。

  (三)公式与计算步骤

  1.本题应用的主要计算公式

  (1)成本逼近法基本公式:

  土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数

  (2)市场比较法基本公式:

  比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

  (3)收益还原法涉及的基本公式:

  1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式:

  P=a/r×[1-1/(1+r)n]

  式中:P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。

  2)求取宗地A市场年租金公式:

  a=P×r/[1-1/(1+r)n]

  式中:a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。

  3)求取宗地A承租土地使用权价格公式:

  P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

  式中:P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。

  2.计算步骤题解一:

  (1)确定评估思路

  1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。

  2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。

  利用收益法测算宗地A的市场租金。

  利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。

  (2)测算B、C、D的实例价格

  1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价:

  土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

  土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

  贷款利息=120×[(1+1.5%)4—1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5—1]

  +234×1/4×[(1+1.5%)2.5—1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5—1]

  +234×1/4×[(1+1.5%)0.5—1]

  =7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

  =14.47(元/平方米)

  开发利润:(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

  土地增值收益:(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

  无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

  50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

  2)C宗地价格利用收益还原法测算地价:

  50年期地价=550000/25000×6%[1—1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

  3)D宗地价格

  50年期地价=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

  (3)利用市场比较法测算宗地A的价格

  1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)

  B宗地修正到五通一平状况下的价格

  463.97-100=363.97(元/平方米)

  2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

  C宗地修正到五通一平状况下的价格

  333.58+60=393.58(元/平方米)

  3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

  D宗地修正到五通一平状况下的价格

  494.04-100=394.04(元/平方米)

  4)计算A宗地的单位地价

  应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。

  (363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

  5)计算A宗地的总价

  A宗地总价:383.86×30000=1151.58(万元)

  (4)计算A宗地的市场租金

  题目未明确租赁费用问题,在此假定年净租金即为市场年租金。

  383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

  (5)测算A宗地的承租土地使用权价格

  1)A宗地的租金盈余:24.35-10=14.35(元/平方米)

  2)测算承租土地使用权价格

  依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%。

  14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

  3)A宗地承租土地使用权总价格

  152.02×30000=456.06(万元)

  题解二:

  (1)(2)与题解一相同,第三步计算宗地A价格时,先对各案例进行开发程度调整,再进行交易情况及区域因素、个别因素修正,步骤如下:

  (3)利用市场比较法测算宗地A的价格

  1)测算B宗地的修正价格

  B宗地修正到五通一平状况下的价格

  458.33-100=358.33(元/平方米)

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

  2)测算C宗地的修正价格

  C宗地修正到五通一平状况下的价格

  346.76+60=406.76(元/平方米)

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

  3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

  D宗地修正到五通一平状况下的价格

  445.21-100=345.21(元/平方米)

  交易案×交易情×区域因×个别因=比准

  例价格 况修正 素修正 素修正 价格

  345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

  4)计算A宗地的单位价格

  应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格

  (362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

  5)计算A宗地的总价

  A宗地的总价格:379.04×30000=1137.12(万元)

  (4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题,在此假定年净租金即为市场年租金。

  379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

  (5)测算A宗地的承租土地使用权价格

  1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

  2)计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%。

  14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

  3)A宗地承租土地使用权总价格

  148.85×30000=446.55(万元)

  (四)难点与常见错误分析

  1.试题难点:

  (1)评估思路的确定。本题设问较多,且交易案例资料并未直接给出地价,要求应试者能够透过复杂的信息,抓住关键问题(求取A宗地地价),并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备,需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

  (2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算,尤其是计息期的确定。根据题意,土地开发费按季度等额均匀投入,按季度、复利计息,整个开发期为1年,在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入),则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度,以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源: 中国 土地估价 师考试 网)。

  (3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额,市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期,即20年;依据《城镇土地估价规程》中的有关规定,承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右,故承租土地使用权还原率取7%较为合理。

  2.常见错误分析

  (1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤,也是进行具体测算的基础,应试者不容忽视。

  (2)成本逼近法测算中易出现的错误:

  ①未统一费用单位或换算错误;

  ②利息计算错误,如未按季度计息或计息期有误;

  ③缺少土地使用权年期修正等。

  (3)在市场比较法评估中,未看清各因素条件的比较基准,造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准,即待估宗地条件指数为100,亦即这三项因素修正其分子为100,分母为比较案例宗地条件指数。

  (4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异,需根据题目所给资料,以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行,也可在其后进行,计算结果会略有不同。

  但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的,因此,必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后,再进行土地开发程度修正。

  (5)承租土地使用权价格测算中易出现的错误:

  ①不考虑投资风险差异,承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;

  ②收益年期错误地采用了50年,正确的应为租约年期20年。

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