2017注册土地估价师《案例与报告》练习题(六)

　　某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。

　　经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：

　　(1)B宗地：占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。

　　(2)C宗地：占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。

　　(3)D宗地：占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价人股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/平方米。

　　宗地 交易情况 区域因素 个别因素

　　B宗地 —4% —2% 5%

　　C宗地 0 5% —1%

　　D宗地 2% —7% 一5%

　　表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。

　　根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。

　　相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异：达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。

　　根据以上条件，试回答以下问题：

　　(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;

　　(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;

　　(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。

　　综合计算题

　　该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。如以剩余法为主线，其中预期开发价值需借助市场比较法或收益还原法求得;再如以收益还原法为主线，房屋现值需借助重置成本法得到;或以市场比较法为主线，其各比较案例地价需借助其他方法(如成本逼近法、收益还原法等)得到。

　　解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。

　　但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。

　　1.明确题目要求

　　(1)对计算结果的要求。本题要求得到三种评估结果，即宗地A的市场价格、市场年租金和承租土地使用权价格，其中求取宗地A的市场价格是最基本的问题，其他两种评估值均可在此基础上进一步测算得到。

　　(2)测算过程中的要求。本题要求按季度、按复利计算利息。

　　2.梳理有关资料

　　本题所给资料丰富多样，既有征地和出租资料，又有比较案例资料。应试者要能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线和主要资料内容(各比较案例资料)。然后再看主要资料中还缺少什么(缺少案例A、B宗地的地价)，便可发现其他资料的用处所在(可用来求取比较案例地价)，这样就不至于因信息庞杂而感到无从下手。

　　3.审查关键数据，谨防误用或误算

　　本题中需特别注意待估宗地A的地价内涵，如估价时点、土地开发程度、土地使用年期。等，还要留意各比较案例与估价对象在这些方面是否一致。若不一致，则在测算过程中需将其统一修正为地价定义所界定的情况。

　　另外，还要关注一些细节问题，如面积单位是否统一;开发费的投入方式;利润率、土地还原率的真实内涵等。试题往往在这些方面设置考点。

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法选择

　　从题目要求和已知条件，很容易想到应以市场比较法为主，但各比较案例价格并未直接给出，需要借助其他方法间接求得，宗地B、C分别给出了征地资料和出租资料，可分别利用成本逼近法和收益还原法测算得到地价，宗地D地价需做年期修正。至于宗地A的市场租金和承租土地使用权价格，则可在评估得到宗地A地价的基础上，利用收还原法进一步测算得到。

　　2.解题思路

　　(1)首先测算各比较案例(宗地B、C、D)在估价时点时的50年期土地使用权价格。 即：①利用成本逼近法推算宗地B价格;②利用收益还原法推算宗地C价格;③通过年期修正得到宗地D价格。

　　(2)利用市场比较法，对通过测算得到的B、C、D宗地价格分别进行交易情况、区域因素、个别因素及开发程度修正，得到三个比准价格;采用适当方法对三个比准价格进行平均，计算得到待估宗地A价格。

　　(3)在评估得到宗地A价格基础上，利用收益法测算其年市场租金。因试题未明确土地租赁费用问题，故假定年净租金即为市场年租金。

　　(4)计算宗地A市场租金与实际租金的差额得到年盈余租金，选择适当的承租土地使用权还原率，利用收益还原法将年盈余租金还原为承租土地使用权价格。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.本题应用的主要计算公式

　　(1)成本逼近法基本公式：

　　土地价格=(土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益)×年期修正系数

　　(2)市场比较法基本公式：

　　比准价格=比较案例宗地价格×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

　　(3)收益还原法涉及的基本公式：

　　1)求取C宗地50年期土地使用权价格公式：

　　P=a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为土地价格;a为土地净收益;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　2)求取宗地A市场年租金公式：

　　a=P×r/[1-1/(1+r)n]

　　式中：a为土地年租金(不含各项费用);P为宗地A价格;r为土地还原率;n为土地使用年期。

　　3)求取宗地A承租土地使用权价格公式：

　　P=PR/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中：P为承租土地使用权价格;PR为土地盈余租金;r为承租土地使用权还原率;n为收益年期。

　　2.计算步骤题解一：

　　(1)确定评估思路

　　1)明确地价定义。为五通一平条件下、50年期、工业用地、于2002年9月1日的土地使用权价格。

　　2)确定评估思路。先选用成本逼近法和收益还原法分别测算宗地B、C土地使用权价格;然后选用市场比较法评估宗地A价格。

　　利用收益法测算宗地A的市场租金。

　　利用收益还原法测算宗地A的承租土地使用权价格。

　　(2)测算B、C、D的实例价格

　　1)B宗地价格。利用成本逼近法测算地价：

　　土地取得费=[3000000÷(45÷15×10000)]×(1+20%)=120(元/平方米)

　　土地开发费=[5400000÷(45÷15×10000)] ×(1+30%)=234(元/平方米)

　　贷款利息=120×[(1+1.5%)4—1]+234×1/4×[(1十1.5%)3.5—1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)2.5—1]+234×1/4×[(1+1.5%)1.5—1]

　　+234×1/4×[(1+1.5%)0.5—1]

　　=7.36+3.13+2.22+1.32+0.44

　　=14.47(元/平方米)

　　开发利润：(120+234) ×10%=35.40(元/平方米)

　　土地增值收益：(120+234+14.47+35.40) ×20%=80.77(元/平方米)

　　无限年期地价二120+234+14.47+35.40+80.77=484.64(元/平方米)

　　50年期地价=484.64×[1-1/(1+6%)50]=458.33(元/平方米)

　　2)C宗地价格利用收益还原法测算地价：

　　50年期地价=550000/25000×6%[1—1/(1+6%)50]=346.76(元/平方米)

　　3)D宗地价格

　　50年期地价=425×[1-1/(1+6%)50]/[1-1/(1+6%)40]=445.21(元/平方米)

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地在七通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　458.33×100/96×100/98×100/105=463.97(元/平方米)

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　463.97-100=363.97(元/平方米)

　　2)测算C宗地在三通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　346.76×100/100×100/105×100/99=333.58(元/平方米)

　　C宗地修正到五通一平状况下的价格

　　333.58+60=393.58(元/平方米)

　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　445.21×100/102×100/93×100/95=494.04(元/平方米)

　　D宗地修正到五通一平状况下的价格

　　494.04-100=394.04(元/平方米)

　　4)计算A宗地的单位地价

　　应用简单算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格。

　　(363.97+393.58+394.04)÷3=383.86(元/平方米)

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地总价：383.86×30000=1151.58(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金

　　题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　383.86×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.35(元/平方米)

　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

　　1)A宗地的租金盈余：24.35-10=14.35(元/平方米)

　　2)测算承租土地使用权价格

　　依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

　　14.35/7%×[1-1/(1+6%)50]=152.02(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用权总价格

　　152.02×30000=456.06(万元)

　　题解二：

　　(1)(2)与题解一相同，第三步计算宗地A价格时，先对各案例进行开发程度调整，再进行交易情况及区域因素、个别因素修正，步骤如下：

　　(3)利用市场比较法测算宗地A的价格

　　1)测算B宗地的修正价格

　　B宗地修正到五通一平状况下的价格

　　458.33-100=358.33(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　358.33×100/96×100/98×100/105=362.74(元/平方米)

　　2)测算C宗地的修正价格

　　C宗地修正到五通一平状况下的价格

　　346.76+60=406.76(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　406.76×100/96×100/98×100/105=391.30(元/平方米)

　　3)测算D宗地在七通一平状况下的修正价格

　　D宗地修正到五通一平状况下的价格

　　445.21-100=345.21(元/平方米)

　　交易案×交易情×区域因×个别因=比准

　　例价格 况修正 素修正 素修正 价格

　　345.21×100/96×100/98×100/105=383.07(元/平方米)

　　4)计算A宗地的单位价格

　　应用算术平均法估算A宗地在2002年9月1日、50年期、五通一平开发程度的土地使用权价格

　　(362.74+391.30+383.07)÷3=379.04(元/平方米)

　　5)计算A宗地的总价

　　A宗地的总价格：379.04×30000=1137.12(万元)

　　(4)计算A宗地的市场租金题目未明确租赁费用问题，在此假定年净租金即为市场年租金。

　　379.04×6%/[1-1/(1+6%)50]=24.05(元/平方米)

　　(5)测算A宗地的承租土地使用权价格

　　1)A宗地的租金盈余24.05-10=14.05(元/平方米)

　　2)计算承租土地使用权价格依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率通常比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%。

　　14.05/7%×[1-1/(1+6%)20]=148.85(元/平方米)

　　3)A宗地承租土地使用权总价格

　　148.85×30000=446.55(万元)

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点：

　　(1)评估思路的确定。本题设问较多，且交易案例资料并未直接给出地价，要求应试者能够透过复杂的信息，抓住关键问题(求取A宗地地价)，并理出解决问题的主线(采用市场比较法);然后再考虑哪些条件还不具备，需借助什么方法间接求出;最后考虑A宗地年租金及承租土地使用权价格的求取方法。

　　(2)利用成本逼近法测算B宗地地价过程中利息的计算，尤其是计息期的确定。根据题意，土地开发费按季度等额均匀投入，按季度、复利计息，整个开发期为1年，在均匀投入的前提下(可等同于在各季度中点投入)，则第一季度投入开发费的计息期为3.5(0.5+3)季度，以后各季度投入开发费的计息期依次为2.5、1.5和0.5季度。土地取得费的计息期则应为4个季度(来源： 中国 土地估价 师考试 网)。

　　(3)承租土地使用权价格测算。求取承租土地使用权价格关键在于合理确定盈余租金、收益年期和承租土地使用权还原率。盈余租金即为市场租金与实际租金的差额，市场租金可根据市场价格还原得到;收益年限为估价时点的剩余租期，即20年;依据《城镇土地估价规程》中的有关规定，承租土地使用权还原率一般比出让土地使用权还原率高1个百分点左右，故承租土地使用权还原率取7%较为合理。

　　2.常见错误分析

　　(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

　　(2)成本逼近法测算中易出现的错误：

　　①未统一费用单位或换算错误;

　　②利息计算错误，如未按季度计息或计息期有误;

　　③缺少土地使用权年期修正等。

　　(3)在市场比较法评估中，未看清各因素条件的比较基准，造成条件指数取值错误。本题中交易情况、区域因素、个别因素修正均以待估宗地为基准，即待估宗地条件指数为100，亦即这三项因素修正其分子为100，分母为比较案例宗地条件指数。

　　(4)未进行土地开发程度修正或修正错误。待估宗地A与各比较案例土地开发程度存在差异，需根据题目所给资料，以宗地A为标准进行修正。土地开发程度修正既可在交易情况及区域因素、个别因素修正之前进行，也可在其后进行，计算结果会略有不同。

　　但题目中明确了土地开发程度修正取值是基于50年期土地使用权考虑的，因此，必须先将各比较案例价格统一为50年期价格后，再进行土地开发程度修正。

　　(5)承租土地使用权价格测算中易出现的错误：

　　①不考虑投资风险差异，承租土地使用权还原率直接采用出让土地使用权还原率6%;

　　②收益年期错误地采用了50年，正确的应为租约年期20年。