2016年土地估价师《案例与报告》预习试题(6)

　　某制药企业为扩大经营规模，准备将位于W市城区的老工厂迁出。根据当地政府规定，老厂区土地由政府按一定价格收购后，重新开发利用。该企业拟用政府收购老厂区的补偿价格在郊区工业开发区购置土地，建设新的现代化制药厂。

　　经调查，该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的国有土地，土地面积为3000平方米，重新开发后，规划建设商务办公楼，规划容积率为2.4。该办公楼建成后，预计售价为11000元/平方米，开发期为两年，建筑费为4500元/平方米，专业费和不可预见费分别为建筑费的5%和3%，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，建成后即可全部售出。该项目预计投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产售价的6%，年贷款利率为8%，土地还原利率为6%。

　　W市郊区工业开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为1800元/亩，因当地人多地少，故征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值。青苗及地上物补偿费按当地农作物一年产值补偿。根据当地规定，征地过程中的征地管理费按照征地费总额的4%征收;耕地占用税按5元/平方米计收;耕地开垦费按10元/平方米计收。开发区平均土地开发程度达到“五通一平” (通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，土地开发费为60元/平方米，开发周期为1年，开发费在开发周期内均匀投入;土地开发的投资回报率为15%，经调查，该市土地增值收益与当地出让金标准一致。根据该市规定，开发区工业用地土地出让金最低不得低于150元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，商业用地出让金最低不得低于600元/平方米。市区老厂区所在区域工业用地土地出让金最低不得低于300元/平方米，住宅用地土地出让金最低不得低于500元/平方米，商业用地出让金最低不得低于930元/平方米。

　　1. 请测算老厂区用地在规划用途条件下、法定最高年期的土地使用权单价和总价。

　　2. 经协商，当地政府同意对老厂区按规划用途条件下划拨土地使用权价格的60%给予补偿，试问，该企业最高可以得到多少补偿。

　　3. 该企业如以该补偿价购置开发区的土地，可以最多购买多少面积的土地。

　　(一)审题

　　(1)明确题目要求。本题涉及两个估价对象，三种价格类型。一是求取老厂区用地

　　在规划条件下，法定最高年期的出让土地使用权价格;二是求取老厂区用地在规划条件下的划拨土地使用权价格，进而确定企业可以得到的补偿金额;三是求取工业开发区土地的市场价格，进而确定企业可购置的土地面积。

　　(2)梳理有关资料。①估价对象资料，审题时需针对不同估价对象，明确土地用途，尤其对老厂区用地，要弄清其规划用途和规划容积率;②市场调查资料，该类资料是确定解题思路和选择估价方法的主要依据，本题提供了老厂区用地未来开发完成后的价值、开发费用及相关参数资料;工业开发区的开发费用、土地出让金标准、周边地区的征地费用等资料。审题时要特别留意开发周期、开发费用的投人情况及各项参数的内涵。另外，还要特别注意题目中对老厂区补偿标准的说明。

　　(3)考虑资料取舍，明确解题思路。针对不同估价对象，选取相应的市场调查资料，确定解题思路与方法。

　　(二)解题思路与方法选择 考试用书

　　1.解题思路

　　(1)根据题意，老厂区土地属于待开发土地，且有明确的规划条件和不动产售价、建筑成本等资料，适用于剩余法。具体思路为：①根据待估宗地的土地面积、规划容积率及办公楼的预期售价测算不动产开发完成后价值;②计算建造成本、利息、利润及销售税费;③用不动产开发完成后价值扣除建造成本、利息、利润及销售税费，得到老厂区规划条件下的出让土地使用权价格。

　　(2)用老厂区规划条件下的出让土地使用权价格，扣除商业用地土地出让金，得到其规划条件下的划拨土地使用权价格;再乘以补偿比例即可得到对企业的补偿价格。

　　(3)根据征地费用及相关税费、开发费用、出让金等资料，用成本逼近法测算工业开发区单位面积地价;再用企业可获得的补偿金额除以开发区单位面积地价，得到企业可购置的土地面积。

　　2.方法选择

　　根据题目要求和所提供的资料，老厂区土地宜采用剩余法评估，工业开发区土地宜采用成本逼近法评估。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.适用公式

　　(1)老厂区规划条件下，出让土地使用权价格评估公式：

　　土地价格=开发完成后的楼价―建筑费―专业费―不可预见费―利息―利润―销售税费

　　(因题目中未给出购地税费比率，在此不考虑购地税费)

　　(2)老厂区规划条件下，划拨土地使用权价格评估公式：

　　划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格―土地出让金

　　(3)工业开发区土地市场价格评估公式：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费十税费+利息+利润十土地增值

　　2.计算步骤

　　(1)测算老厂区用地在规划条件下的出让土地使用权价格。老厂区用地属待开发土地，适用于剩余法评估。

　　1)确定最有效利用方式。根据规划，老厂区规划用途为商务办公，即为最有效利用方式。

　　2)计算开发后的不动产总价

　　不动产总价=11000×2.4×3000=7920(万元)

　　3)计算建造成本

　　建筑费用=4500×2.4×3000=3240(万元)

　　专业费=3240×5%=162(万元)

　　不可预见费=3240×3%=97.2(万元)

　　建造成本合计=3240+162+97.2=3499.2(万元)

　　4)计算开发利润

　　利润=7920×15%=1188(万元)

　　5)计算投资利息

　　投资利息=地价×[(1+8%)2―1]+3499.2 ×45%×[(1+8%)1.5―1] +3499.2 × 55%×[(1+8%)0.5―1]

　　=0.1664 ×地价+192.69十75.5

　　=0.1664 ×地价+268.19

　　6)计算税费

　　税费=7920×6%=475.20(万元)

　　7)计算地价

　　地价=7920―3499.20―1188―0.1664 ×地价―268.19―475.2

　　地价=2134.30万元

　　单位面积地价=2134.3/3000=7114.30(元/平方米)

　　(2)测算该企业可得到的补偿。根据题意，应按规划条件下划拨土地使用权价格的60%对企业给予补偿，W市商业用地的最低出让金为930元/平方米，其划拨土地使用权价格应为出让土地使用权价格扣减出让金，即：

　　划拨土地使用权价格=7114.3―930=6184.30(元/平方米)

　　补偿金额=60%×6184.30×3000=1113.17(万元)

　　该企业最高可以得到1113.17万元的补偿。

　　(3)计算可以购置的开发区土地面积。

　　1)用成本逼近法测算开发区的单位面积地价。

　　?计算土地取得费及税费：

　　土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：

　　最高补偿标准;1800元/亩×30=54000元/亩=81(元/平方米)

　　(1亩=666.67平方米)

　　青苗补偿及地上物补偿=1800/66.67=2.70(元/平方米)

　　征地费合计=81+2.70=83.70(元/平方米)

　　征地管理费=83.70 X4%=3.35(元/平方米)

　　耕地占用税=5(元/平方米)

　　耕地开垦费=10(元/平方米)

　　合计土地取得费及税费=83.7+3.35+5+10=102.05(元/平方米)

　　.土地开发费：

　　土地开发费=60(元/平方米)

　　.投资利息：

　　投资利息=102.05×8%+60×1/2×8%=10.56(元/平方米)

　　?投资利润：

　　投资利润=(102.05+60) ×15%=24.31(元/平方米)

　　?计算50年期成本价格：

　　50年期价格=(102.05+60+10.56+24.31)×(1―1/(1+6%)50)

　　=186.23(元/平方米)

　　?计算土地增值：

　　根据题意，这里土地增值收益取50年期土地出让金，最低为150元/平方米。

　　?计算单位面积地价：

　　单位面积地价=186.23+150=336.23(元/平方米)

　　即开发区50年期的工业用地土地使用权价格为336.23元/平方米。

　　2)计算可以购置的土地面积：

　　可购置土地面积=1113.174/336.23=33107.52(平方米)

　　换算成亩=33107.52/666.67=49.66(亩)

　　即该企业获得的补偿款可以购置49.66亩的工业开发区土地。

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点

　　(1)评估思路的确定。本题设问较多，且涉及老厂区和工业开发区两类用地，要求应试者能通过分析各问题之间的内在联系，理出其中的关键点，即：求取老厂区规划条件下地价和工业开发区地价。有了这两种地价，结合土地出让金资料，则不难求出企业的最

　　高补偿金额和可购置的开发区土地面积。

　　(2)剩余法评估中利息的计算，尤其是计息项目和计息期的确定。除各项建造成本需要计算利息外，待估地价也应计息。只是这两项费用由于投入时间不同，计息期存在差异。根据题意，项目开发期为两年，建造成本第一年投入45%，第二年投入55%，年内均匀投入，则第一年投入建造成本的计息期为1.5年，第二年投入建造成本的计息期为0.5年;而土地取得费用(地价款)通常在项目开发前一次性投入，待估地价的计息期应为整个开发期2.0年。

　　(3)成本逼近法评估中土地取得费的计算。本题并未直接给出土地取得费数值，而 是给出了农作物年产值和各项费用的取值标准，应试者需根据相关法律规定，按相应补偿 倍数计算确定。

　　2.常见错误分析

　　(1)缺少评估思路或叙述不清。说明评估思路是解答综合计算题的重要步骤，也是 进行具体测算的基础，应试者不容忽视。

　　(2)剩余法测算中易出现的错误：①利润计算错误。误将销售利润率当作成本利润率，造成利润计算基数错误;②利息计算错误。未计算待估地价利息，或计息期有误。

　　(3)成本逼近法测算中易出现的错误：①未统一费用单位或换算错误;②利息计算错误。未计算征地税费利息，或计息期有误;③缺少土地使用年期修正或修正有误。

　　例2 某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

　　2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，"五通一平"土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

　　(一)审题

　　(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

　　(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

　　(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。

　　(二)解题思路与方法选择

　　1.方法选择

　　本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。

　　2.解题思路

　　由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。

　　基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。

　　(三)公式与计算步骤

　　1.适用于该宗地的计算公式

　　土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：

　　2.计算步骤

　　(1)选择计算方法

　　根据题意，本题适用于成本逼近法

　　(2)土地取得费及税费

　　10×10000÷666.67=150(元/平方米)

　　(3)土地开发费

　　8×10000÷666.67=120(元/平方米)

　　(4)利息(按单利计算)

　　150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)

　　(5)利润

　　(150+120)×10%=27(元/平方米)

　　(6)土地成本价格

　　150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)

　　(7)49年期的土地成本价格

　　308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)

　　(8)49年期的土地出让金

　　30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)

　　(9)计算单位地价

　　290.79+29.90=320.69(元/平方米)

　　(10)计算总地价

　　总地价=320.69×3000=96.21(万元)

　　(四)难点与常见错误分析

　　1.试题难点

　　对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：

　　(1)某些条件比较隐讳。本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。

　　(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。

　　2.常见错误分析

　　(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。

　　(2)未统一价格单位或面积换算错误。解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用"元/平方米"，也可使用"万元/亩"，但最终单位地价要换算成"元/平方米"。面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，’’亩"与"平方米"之间的换算，可采用"1亩=666.67平方米"或"1亩=1/0.0015平方米"。

　　3)利息计算中计息期取值错误。需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。

　　本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。

　　(4)利润计算基数错误。利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。

　　(5)未做年期修正或修正错误。如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。