土地估价师

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2016年土地估价师考试案例报告习题集(一)

来源 :中华考试网 2016-03-02

  报告判读题(共3题,分别为10分、25分、25分,共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告,其中存在多处错误,请阅读后指出错误并说明原因)

  (一)

  下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

  1.确定房地出租客观租金

  应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料,选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似,规模相当,临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析,计算得到3个案例的比准租金,其中,比准租金A=295.60元/m2,比准租金B=311.50元/m2,比准租金C=280.88元/m2。

  根据对市场信息及对估价对象条件的分析,确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金,计算过程如下:

  客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2

  2.计算房地出租年总收益(注:房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金

  =9015m2×295.99元/m2=2134680元

  3.计算房地出租年总费用

  房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

  (1)管理费。根据调查了解,当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%,所以,房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%

  =2134680元×3%.=64040元

  (2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料,市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构,参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准,结合土地估价师经验判断,确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2,耐用年限60年,残值率为0。

  房屋出租维修费=房屋重置价×2%

  =9015m2×750元/m2×2%=135225元

  (3)保险费。根据调查,××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》,确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房,成新率为75%。

  房屋年保险费=房屋重置价×0.2%

  =9015m2×750元/m2×0.2%=13522元

  (4)税金。税金包括房产税、营业税两项,其中,房产税按房屋出租年租金的12%计,营业税

  按房屋出租年租金的5%计。

  房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元

  营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元

  税金合计=房产税+营业税

  =(256162+106734)元=362896元

  (5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算,残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期

  =9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

  (6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

  4.计算房地纯收益

  房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

  =(2134680-768862)元=1365818元

  5.计算土地纯收益

  (1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析,确定土地还原利率为8%。

  (2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析,确定房屋还原利率为10%。

  (3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

  房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

  =9015m2×750元/m2×75%-5070938元

  房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

  =5070938元×10%=507094元

  土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元

  =858724元

  6.计算土地价格

  总地价一土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]

  =858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

  土地单价=10008428元/2504.1m2

  =3996.82元/m2(注:土地面积为2504.1m2)

  请根据上述报告片断回答以下问题:

  1.上述报告对所选案例的租金说明不清楚,依据报告的具体内容看,缺少哪些方面的说明?

  2.上述报告计算房地出租年总收益时,直接使用建筑面积乘以租金标准,漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

  3.上述报告确定土地还原利率为8%,但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

  4.上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益,这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法,其所遵循的估价原则是(  )。(只有一个选项正确,并请填在括号内)

  A.替代原则

  B.最有效使用原则

  C.预期收益原则

  D.贡献原则

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