报告判读题(共3题，分别为10分、25分、25分，共60分。第一题为土地估价技术报告片段。根据提问回答。第二题和第三题均为1个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出错误并说明原因)

　　(一)

　　下面是一份土地估价技术报告中收益还原法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。

　　1.确定房地出租客观租金

　　应用市场比较法确定房地出租客观租金。根据收集的房地出租案例资料，选取了与待估房地产处于同一供需圈内区位条件相似，规模相当，临街状况和建筑物相似的3个房地出租交易实例A、B、C。经过比较分析，计算得到3个案例的比准租金，其中，比准租金A=295.60元/m2，比准租金B=311.50元/m2，比准租金C=280.88元/m2。

　　根据对市场信息及对估价对象条件的分析，确定取三个比准租金的算术平均值作为评估对象的客观租金，计算过程如下：

　　客观租金=(295.60+311.50+280.88)元/m2÷3=295.99元/m2

　　2.计算房地出租年总收益(注：房屋建筑面积为9015mz)房地年总收益=房屋建筑面积×租金

　　=9015m2×295.99元/m2=2134680元

　　3.计算房地出租年总费用

　　房地出租年总费用包括管理费、维修费、保险费、税金和房屋年折旧费等。

　　(1)管理费。根据调查了解，当地房屋的经营管理费一般为房地年租金的3%，所以，房屋出租经营管理费=房地年总收益×3%

　　=2134680元×3%.=64040元

　　(2)维修费。根据××市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年维修费通常为房屋重置价的2%。待估宗地上房屋为钢筋混凝土结构，参照××市房产和物价管理部门公布的各类房屋重置价及耐用年限等标准，结合土地估价师经验判断，确定与待估宗地上房屋同类结构的房屋重置价格为750元/m2，耐用年限60年，残值率为0。

　　房屋出租维修费=房屋重置价×2%

　　=9015m2×750元/m2×2%=135225元

　　(3)保险费。根据调查，××市市区房屋保险费率为房屋重置价的0.2%。根据估价师现场勘察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定待估宗地上房屋在估价期日为基本完好房，成新率为75%。

　　房屋年保险费=房屋重置价×0.2%

　　=9015m2×750元/m2×0.2%=13522元

　　(4)税金。税金包括房产税、营业税两项，其中，房产税按房屋出租年租金的12%计，营业税

　　按房屋出租年租金的5%计。

　　房产税=房地年总收益×12%=2134680元×12%=256162元

　　营业税=房地年总收益×5%=2134680元×5%=106734元

　　税金合计=房产税+营业税

　　=(256162+106734)元=362896元

　　(5)房屋年折旧费。折旧费按照土地剩余使用年期35计算，残值率为零。房屋年折旧费=房屋重置价×(1-残值率)/剩余使用年期

　　=9015m2×750元/m2×(1-0)/35=193179元

　　(6)房地出租年总费用=管理费+维修费+保险费+税金+房屋年折旧费=(64040+135225+13522+362896+193179)元=768862元

　　4.计算房地纯收益

　　房地年纯收益=房地出租年总收益-房地出租年总费用

　　=(2134680-768862)元=1365818元

　　5.计算土地纯收益

　　(1)土地还原利率的确定。根据市场调查分析，确定土地还原利率为8%。

　　(2)房屋还原利率的确定。根据市场调查分析，确定房屋还原利率为10%。

　　(3)计算房屋纯收益。房屋纯收益根据房屋现值还原得到。

　　房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

　　=9015m2×750元/m2×75%-5070938元

　　房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率

　　=5070938元×10%=507094元

　　土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益=(1365818-507094)元

　　=858724元

　　6.计算土地价格

　　总地价一土地年纯收益/土地还原利率×[1-1/(1+土地还原利率)使用年期]

　　=858724/8%×[1-1/(1+8%)35]元=10008428元

　　土地单价=10008428元/2504.1m2

　　=3996.82元/m2(注：土地面积为2504.1m2)

　　请根据上述报告片断回答以下问题：

　　1.上述报告对所选案例的租金说明不清楚，依据报告的具体内容看，缺少哪些方面的说明?

　　2.上述报告计算房地出租年总收益时，直接使用建筑面积乘以租金标准，漏掉了哪些对总收益有影响的参数?

　　3.上述报告确定土地还原利率为8%，但是缺乏明确的依据。请问确定土地还原利率的方法一般有哪些?

　　4.上述报告中计算房屋纯收益的目的是计算土地纯收益，这种从不动产总收益中剥离出某一部分或者要素的价值的方法，其所遵循的估价原则是(　　)。(只有一个选项正确，并请填在括号内)

　　A.替代原则

　　B.最有效使用原则

　　C.预期收益原则

　　D.贡献原则