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2017年注册土地估价师案例与报告知识点:居住用地估价

来源 :中华考试网 2017-01-24

  居住用地估价

  (一)居住用地特点

  居住用地的特点是:开发量大,分布广,主要集中在城区,而且也具有一定收益性,市场活跃。

  (二)居住用地主要价格影响因素

  1.一般因素考试

  (1)自然因素:城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。

  (2)社会因素:人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。

  (3)经济因素: 城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。

  (4)行政因素:土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

  2.区域因素

  (1)自然因素:区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等;

  (2)社会因素:社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等;

  (3)交通条件:距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等;

  (4)基础设施状况:供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等;

  (5)经济发展水平:区域经济发展规模及水平、居民收人水平等;

  (6)行政因素:区域经济政策、土地规划及城镇规划限制;

  (7)环境因素:区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

  3.个别因素

  宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

  (三)居住用地估价的技术思路

  居住用地估价,宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法,对新开发完成的居住用地,可以使用成本逼近法。

  (四)居住用地估价方法选择与应用

  1.评估别墅等独立居住用地,应重点分析:城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,但如极具特性则不宜采用。

  2.评估高档公寓用地,应重点分析:居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

  3.评估普通居住用地,应重点分析:城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法,辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地,可以用成本逼近法。

  4.对于待拆迁改造的危旧居住用地,如无特殊需要一般不得依现状用途评估,而应按规划用途评估。

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